2024新政下廣東城市更新改造涉稅難點問題應對與稅務規劃策略專題班

【課程背景】        

?  2023年7月，國務院辦公廳印發了《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》；2023年12月召開的中央經濟工作會議指出，加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”；2023年11月22日，廣東省廣州市人大常委會發布了全國首個地方法規《廣州市城中村改造條例（草案修改稿·征求意稿）》；2024年新年伊始，深圳市也出臺了《關于穩步推進城中村改造實現高質量發展的實施意見》（征求意見稿）；還有2023年最后一天，央行重啟了3500億PSL資金。

??這就意味著城中村改造、保障性住房建設、PSL資金三者結合，將成為2024年房地產市場的主基調，也意味著新一輪去庫存戰役已經打響，對房地產企業來說絕對是重大利好。在此背景下，房地產企業不僅要及時掌握政策的最新變化，在業務模式上提前布局和籌劃，還要及對掌握政策變化帶來的納稅風險和籌劃機遇，提前做好知識儲備，雙管齊下，方能抓住機遇。

【主講專家】董春輝：中國注冊會計師，稅務師，律師。從事財稅方面的理論研究與實踐30余年。擅長企業納稅方案的設計，納稅風險控制，合同涉稅風險管控、稅企爭議的協調以及集團公司的并購重組方案涉稅論證與籌劃。董老師是實戰型企業培訓師和資深財稅顧問，現任國內五A級稅務師事務所首席稅務顧問，中國稅務師協會后續教育特聘講師，北京稅務師協會專家師資庫講師，國內多家財稅培訓機構特聘講師，并兼任多家大型集團公司的稅務顧問，先后為數十家大型集團企業進行納稅風險診斷和財務內控診斷，為企業成功地進行稅收籌劃,并創造了巨大的經濟效益。

【課程收益】     

1．全面了解廣東省各主要城市2024年城市更新改造的政策變化及改造重點，把握稅務

規劃方向；

2．深度解析城市更新改造涉稅疑難問題，建立處理復雜業務的信心；

3．兼顧城市更新歷史遺留問題，涉稅問題一網打盡；

4．知其然又知其所以然，通過案例剖析，破解城市更新稅收籌劃的密碼。

【課程大綱】

第一節：2024廣東省城市更新政策變化及稅務規劃基本策略

一、2024城市更新改造的政策變化及對地產企業的影響

1．政府主導凈地出讓對地產企業的影響

2．做地主體變化對地產企業的影響

3．推進保障性住房建設對地產企業的影響

4．國企民企重新定位對地產企業的影響

5．重啟psl資金對城市更新和地產企業的影響

6．歷史遺留三舊改造項目的涉稅問題如何處理

二、城市更新改造項目稅務規劃的基本策略

1．城市更新項目主要涉稅風險點與產生根源分析

2．城市更新改造稅收籌劃的底層邏輯與主要籌劃模式

第二節：2024新一輪城中村改造的涉稅難點問題解析與稅務規劃

一、新政下廣東省城中村改造的主要模式

1．2024廣東城中村改造流程有何變化？各主要城市有何區別？

2．新政策下城中村改造的主要涉稅主體有哪些？主體定位有何變化？

3．新政策下城中村改造供地模式有哪些變化？各主要城市模式有何區別？

傳統的村企合作模式還能否繼續適用？

4．房地產企業可能有哪些新的業務模式和涉稅事項產生？

二、政府收儲模式的難點問題解析與稅務規劃

1．政府收儲凈地供應模式

⑴ 按照新政策哪些房地產企業才可以參與土地前期整理？能否參與前期土地

整理對后期開發有何影響？

⑵ 地產企業作為前期服務商墊付開發費用及收到政府的收儲補償金如何納稅

處理？

⑶ 區分征收與收購以什么文件為依據？稅收待遇有何不同？

⑷ 凈地供應土地受讓方如何確定土地成本？地產企業最終承擔拆遷補償成本

應如何體現？

2．“政府收儲+配建安置房及一二級聯動”模式

⑴“政府收儲+配建安置房及一二級聯動”模式在新政下的政策依據是什么？

⑵ 拆遷補償政策與形式有何變化？房票補償形式與傳統的補償形式有何不

同？哪種補償方式更有利？

⑶ 作為拿地條件配建安置房交給政府地產企業如何納稅處理？

⑷ 安置房視同銷售價格可否抵減增值稅銷售額？廣東各地處理有何不同？

如何根據最新政策進行申辯？

⑸ 安置房視同銷售價格如何確定？以哪一年年為準？

⑹ 安置房按什么價格確認補償成本？含稅價還是不含稅價？

⑺ 不同補償方式房地產企業的合法扣除憑證是什么？可否通過扣除憑證互相

轉化來規避稅企爭議風險？

⑻ 被征收方取得取得房票補償、貨幣補償、實物補償有何區別？如何納稅？

⑼ 政府收購方式儲備原產權人能否享受免稅嗎？不同稅種有何差異？

⑽ 典型案例分析

三、村集體自行改造模式的難點問題解析與稅務規劃

1．自行改造模式新政下的法律依據是什么？

2．集體經濟組織成立全（獨）子公司進行開發改造存在哪些稅收問題？

有何潛在風險？

3．通過增資擴股方式引入第三方開發公司進行籌劃會存在哪些稅務風險？

4．典型案例分析

四、村企合作改造模式的難點問題解析與稅務規劃

1．合作意向企業墊付給村集體經濟組織前期費用村集體經濟組織是否負有納

稅義務？如何開票？

2．改造主體公司返還前期費用給合作意向企業，發票如何開具？合作意向公

司是否產生納稅義務？

3．合作意向企業代墊前期費用成本在哪一方列支？是否屬于改造主體公司的

成本？

4．改造主體公司安置房建設和初始確權三種方式納稅有何不同？

5．復建地塊建造成本發票如何開具？成本誰來扣除？增值稅是否屬于拆遷補

償費？

6．村集體經濟組織（村民）取得復建地塊物業是否納稅？可否享受政策性搬

遷的稅收優惠？安置房初始確權三種方式納稅有何不同？

7．回購物業的模式的稅務風險點在哪里？

8．農村集體經濟組織低價購買開發產品是否產生納稅義務？

9．稅收籌劃典型案例分析

五、非農建設用地征地返還用地及留用地轉讓與開發的難點解析與稅務規劃

1．非農建設用地及征地返還用地開發最大的稅務難點問題是什么？

2．非農建設用地及留用地低成本或零成本問題如何解決？有何誤區？

3．村集體經濟組織成立全資子公司開發留用地有什么問題？

4．股權性合作開發有什么風險？

5．單抬頭模式的如何操作？有何稅務風險？

6．雙抬頭模式如何操作？如何規避風險？

7．簽訂合作開發協議應規避哪些風險？

8．深圳與惠州市非農建設用地與留用地開發稅收籌劃典型案例分析

第三節：工改項目的稅收難點問題解析與稅務規劃

一、村級工業園區改造的難點問題解析與稅務規劃

1．村企合作租賃改造模式（汕頭模式）

⑴ 集體土地流轉環節如何納稅？是否繳納土地增值稅？

⑵ 村(組)集體收到的土地出讓金用于抵扣項目享受的租金收入，如何納稅

處理？

⑶ 租賃期滿集體經濟組織無償收回地上建筑物是否納稅？

⑷ 鎮屬企業墊資支付補償款及支付工程款如何納稅處理？

⑸ 鎮屬企業在承租土地上出資增設建筑物是否產生納稅義務？

成本如何扣除？

⑹ 在租賃的土地上建造房屋，未取得產權證是否繳納房產稅？

⑺ 房產原值如何確定？是否包含土地租金？

⑻ 承租集體土地城鎮土地使用稅誰來繳納？

⑼ 經營期滿將房屋無償移交農村集體經濟組織如何納稅？

⑽ 發票如何流轉？建筑公司、地產公司、農村集體經濟組織各自應開具什么

發票？

2．物業置換補償+代管代租模式（中山模式）

⑴ 物業置換補償環節的涉稅難點問題

⑵ 代管代租環節的涉稅難點問題 

⑶ 中山翠亨新區工改案例分析

二、舊廠房改造的難點問題解析與稅務規劃

1．企業自主改造模式稅務風險點和籌劃點

2．企業收購改造模式務風險點和籌劃點

3．法拍房的稅務風險防范

4．合作改造模式籌劃點在哪里？復建物業過戶雙方如何處理？屬于利潤分配

還是拆遷補償？

5．單一主體歸宗改造模式的風險點和籌劃點

6．可分割出售模式籌劃點

7．典型籌劃案例解析

三、政策性搬遷與土地置換的稅務難點問題解析與籌劃

1．政策性搬遷應符合什么條件？企業所得稅如何處理？如何證明屬于政策性

搬遷？

2．采取土地置換方式的如何納稅處理？稅前扣除憑證是什么？新地塊的票據

如何解決？

3．典型籌劃案例解析

第四節：保障性住房與產業地產建設及運營的稅務規劃

一、房地產企業配建保障性住房的涉稅風險應對與籌劃

1．作為拿地條件配件公共配套如何納稅處理？

2．直接移交方式、無償移交方式、政府回購方式納稅處理有何不同？

3．無償移交屬于視同銷售還是公共配套？如何處理更有利？

4．三種移交方式對房地產企業有何影響？哪種更有利？

二、產業地產及保障性租賃住房運營的稅收政策及運用

1．房地產企業涉足產業地產的商業邏輯

2．產業地產的稅收優惠政策及運用指南

3．保障性住房建設與運營的稅收優惠政策及運用指南

4．自持物業經營如何納稅處理？如何籌劃？

第五節：城市更新融資渠道及涉稅風險防范

1．政府融資的稅務風險分析與防范

2．金融機構融資的稅務風險分析與防范

3．社會資本投資的稅務風險分析與防范

4．基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）在城市更新改造中的應用及稅

務風險防范。