房地產企業涉稅風險管理與納稅策劃

【課程背景】
房地產行業的涉稅問題一直是政府、稅務機關、公眾和媒體關注的焦點。
2013年央視《每周質量報告》報道了國內數十家知名房企在主要涉稅稅種存在拖欠、漏稅等的行為，在全國引發軒然大波，盡管后來很多被點名的房企都站出來反駁和解釋，此事件暫時沒有被擴大和發酵，但也向房地產企業發出一個強烈的信號：加強企業內部的涉稅風險管理，提高稅收核算能力和日常稅務工作的梳理和檢查。

【課程大綱】
第一模塊 房地產開發企業稅收基礎知識概述
一、房地產行業的稅收現狀及政策走向
二、房地產行業涉稅的主要稅種
三、房地產行業稅收管理中存在的問題和風險

第二模塊 房地產開發企業主要稅種的稅收管理知識與政策分析
一、營業稅的管理
-營業稅稅目、稅率與計稅依據
-營業稅相關的稅收政策解讀與分析
二、土地增值稅的管理
-土地增值稅計稅依據的具體確認
-土地增值稅計稅依據的基本規定
-土地增值稅計稅依據的其他規定
-土地增值稅的清算
-土地增值稅清算范圍
-扣除項目的規定
-土地增值稅清算資料的報送
-清算后發生支出的處理
-土地增值稅相關的稅收政策解讀與分析
三、企業所得稅的管理
-企業所得稅納稅人、稅率與應納稅所得額的計算
-企業所得稅稅前扣除的相關規定
-企業所得相關稅優惠政策分析與解讀

第三模塊  房地產開發企業不同開發階段的涉稅風險管理與納稅策劃
一、公司設立與征地環節階段
-股東抽逃出資的風險
-設立房地產公司股東身份的選擇與稅負
-前期立項主要稅收風險規避
-土地使用權的取得方式與稅收負擔
-取得土地使用權環節涉及稅種分析
二、取得土地使用權的不同方式及稅負比較分析與籌劃
-出讓招拍掛方式購買土地使用權
-購買整體資產
-購買轉讓土地
-合并目標企業
-分立購買股權/或直接購買股權（股權溢價）
-拆遷方式取得土地使用權
-前期報批報建準備
-融資方式與稅務處理
-合同訂立、股權方式與土地方式解析談判技巧與籌劃
三、項目施工建設環節階段
-開發成本核算內容 
-項目開發成本對象的確定：
-項目特殊開發方式（1）代建    （2）聯合開發
-施工建設階段各類合同簽訂、票據結算與稅收管理
（1）銷售方同時負責安裝
（2）工程大包合同
（3）清包工合同
-票據審核管理與風險防范
-發票對后期土地增值稅及企業所得稅影響
四、預售環節階段
-商品房預售條件
-預售商品房的會計核算
-預售階段納稅要求
-現房銷售條件
-企業所得稅預繳
-未完工年度匯算清繳
五、項目竣工環節階段
-完工年度成本的分配與結轉
-完工年度所得稅匯算清繳
-完工年度財務核算與稅務管理注意事項
六、項目清盤環節階段
-土地增值稅清算
-公司注銷清算
-注銷前由于預征土地增值稅導致多繳企業所得稅的退稅問題