房地產(chǎn)總裁不能不知道的解稅密碼與納稅風(fēng)險(xiǎn)管控系統(tǒng)課程

當(dāng)前隨著*和有關(guān)部委對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面強(qiáng)力調(diào)控，限售、加息、房產(chǎn)稅改革
等，尤其是國(guó)家稅務(wù)總局大批針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的稅收政策，房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大的
稅收風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)總裁如果對(duì)相應(yīng)的稅收戰(zhàn)略缺乏深入理解，很可能會(huì)造成應(yīng)對(duì)不當(dāng)，就
會(huì)使自身陷入空前嚴(yán)重的稅務(wù)危機(jī)之中，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)被迫破產(chǎn)清算。
房地產(chǎn)企業(yè)老總對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)、戰(zhàn)略規(guī)劃甚至設(shè)計(jì)等都十分重視，親力親為參與制定
戰(zhàn)略。但對(duì)企業(yè)納稅問(wèn)題，由于覺(jué)得納稅問(wèn)題十分專業(yè)，或者想當(dāng)然認(rèn)為企業(yè)納稅問(wèn)題
就是企業(yè)財(cái)務(wù)的份內(nèi)工作，而沒(méi)有提升到戰(zhàn)略高度。其實(shí)，根據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)研究發(fā)現(xiàn)，企
業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)重視稅務(wù)問(wèn)題，親自參與制定稅務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃，籌劃得當(dāng)可以合法節(jié)稅15-
20%，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)高稅負(fù)的今天，這是一筆十分巨大的數(shù)額，值得每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)
老總重新審視稅務(wù)戰(zhàn)略問(wèn)題。
如何*的價(jià)格拿最優(yōu)質(zhì)地段、如何設(shè)計(jì)有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品、如何合理融資、產(chǎn)品如何定
價(jià)最合理，這些問(wèn)題是企業(yè)總裁日常都關(guān)心的問(wèn)題，您是否知道也與稅收規(guī)劃息息相關(guān)
如果規(guī)劃得當(dāng)，將帶來(lái)大量稅款節(jié)省。房地產(chǎn)老總應(yīng)該盡早從“稅務(wù)問(wèn)題太專業(yè)”的誤
區(qū)中走出來(lái)。
稅收籌劃的相關(guān)理論在我國(guó)已經(jīng)得到財(cái)經(jīng)界人士的普遍認(rèn)可，但是，從稅收籌劃服務(wù)產(chǎn)
品接受者的角度來(lái)看，雖然企業(yè)的財(cái)務(wù)人員都知道稅收籌劃，自己在私下里也在做“打擦
邊球”式的稅收籌劃，但是，真正接受外部專家提供籌劃服務(wù)的，卻是十分難得。換一句
話說(shuō)，稅收籌劃作為一則理財(cái)產(chǎn)品，在我國(guó)目前還是有行無(wú)市——這是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)！
出現(xiàn)這種局面的原因是什么呢？原因是多方面的，其中重要的一點(diǎn)就是企業(yè)家目前還
沒(méi)有真正理解和接受稅收籌劃！如果再進(jìn)一步討論，企業(yè)家目前為什么還沒(méi)有理解和接
受稅收籌劃呢？目前市面上介紹稅收籌劃的書(shū)籍都十分“理論化”，“太專業(yè)”，企業(yè)家看
不懂！于是，他們就將稅務(wù)事項(xiàng)的處理全部都推給財(cái)務(wù)人員。而事實(shí)上，稅收問(wèn)題關(guān)系
到企業(yè)的全局，財(cái)務(wù)人員無(wú)法替老板作出決策——這就是我國(guó)目前稅收籌劃事業(yè)發(fā)展的困
局
本期課程專為房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理和財(cái)務(wù)總監(jiān)等高層管理人員開(kāi)設(shè)，破解房地產(chǎn)
企業(yè)總裁錯(cuò)誤稅務(wù)思維，通過(guò)通俗易懂的案例教學(xué)，幫助企業(yè)總裁樹(shù)立“控制風(fēng)險(xiǎn)、最優(yōu)
納稅”的二維納稅管理思想，幫助企業(yè)獲取來(lái)源于稅收的*價(jià)值。

引言：房地產(chǎn)總裁必須關(guān)注的五大事
1、用什么策略拿地？
案例：某企業(yè)綁定一批品牌鎖定地價(jià)拿地
2、用什么策略進(jìn)行產(chǎn)品定位？
案例：大理兩個(gè)別墅項(xiàng)目成功與失敗
3、用什么策略把產(chǎn)品賣好？
案例：先造一座湖，后建一座城
4、用什么策略融資？
5、用什么策略把稅收處理好？

第一講 找到解稅密碼到底有多重要？
◇ 企業(yè)總裁如果找不到解稅密碼，就會(huì)有以下兩大后果:
第一個(gè)后果：稅收不優(yōu)化，企業(yè)利潤(rùn)被縮水
第二個(gè)后果：稅收隱憂不斷，涉稅風(fēng)險(xiǎn)巨大
◇ 而相反企業(yè)如果找到了解稅密碼，一下子稅款節(jié)省了，納稅風(fēng)險(xiǎn)也沒(méi)了。
第二講 什么是解稅密碼？
一、解稅密碼存在的兩大前提
（一）企業(yè)適用稅法的多樣性是企業(yè)進(jìn)行稅收優(yōu)化的第一前提
（二）業(yè)務(wù)性質(zhì)不同，適用稅收政策必不同，稅收結(jié)果也必然不同，這是企業(yè)進(jìn)行稅收
優(yōu)化的第二個(gè)前提
二、解稅密碼的兩大維度
（一）納稅風(fēng)險(xiǎn)可控 （二）稅款節(jié)省
三、解稅密碼三大特征
（一）合法性 案例：土地評(píng)估入賬
（二）合理性 案例：一半開(kāi)租金，一半開(kāi)物業(yè)費(fèi)
（三）可操作性
第三講 解稅密碼藏到哪里？
一、企業(yè)為什么很難找到解稅密碼？
（一）企業(yè)家稅務(wù)戰(zhàn)略誤區(qū)影響了解稅密碼發(fā)現(xiàn)
（二）企業(yè)對(duì)稅法精通程度影響了解稅密碼發(fā)現(xiàn)
（三）企業(yè)財(cái)務(wù)角色缺失影響了解稅密碼發(fā)現(xiàn)
二、那么如何建立尋找解稅密碼機(jī)制呢？
第四講 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各階段解稅密碼
一、公司設(shè)立階段解稅密碼
二、土地取得階段的解稅密碼
三、規(guī)劃立項(xiàng)階段解稅密碼
四、開(kāi)發(fā)建設(shè)階段解稅密碼
五、項(xiàng)目銷售階段的解稅密碼
六、項(xiàng)目清算階段的解稅密碼
七、企業(yè)利潤(rùn)分配階段的解稅密碼
八、企業(yè)退出階段的解稅密碼
九、企業(yè)融資階段的解稅密碼
十、企業(yè)日常費(fèi)用支出階段的解稅密碼
第五講 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核心稅種解稅密碼
一、營(yíng)業(yè)稅解稅密碼
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及營(yíng)業(yè)稅的幾種情形
（二）房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅中關(guān)鍵解稅密碼
二、土地增值稅解稅密碼
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及土地增值稅幾種情形
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅收入確認(rèn)難點(diǎn)問(wèn)題的解稅密碼
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項(xiàng)目難點(diǎn)問(wèn)題的解稅密碼
（四）土地增值稅預(yù)征中的解稅密碼
（五）土地增值稅清算中的稅收難點(diǎn)問(wèn)題解稅密碼
（六）土地增值稅稅收優(yōu)惠難點(diǎn)問(wèn)題解稅密碼
三、企業(yè)所得稅解稅密碼
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅一般規(guī)定
1、收入確認(rèn)中應(yīng)關(guān)注稅務(wù)問(wèn)題
2、不征稅收入確認(rèn)問(wèn)題
3、房地產(chǎn)免稅收入確認(rèn)問(wèn)題
4、扣除項(xiàng)目中的確認(rèn)問(wèn)題
5、資產(chǎn)損失的扣除問(wèn)題
6、固定資產(chǎn)扣除問(wèn)題
7、無(wú)形資產(chǎn)的扣除問(wèn)題
8、企業(yè)重組中的稅務(wù)處理
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行業(yè)難點(diǎn)問(wèn)題解稅密碼
1、關(guān)于預(yù)征中有關(guān)稅收難點(diǎn)問(wèn)題的解稅密碼
2、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工確認(rèn)問(wèn)題
3、收入確認(rèn)稅務(wù)處理
4、成本費(fèi)用扣除問(wèn)題
5、計(jì)稅成本的核算
6、吸收其他企業(yè)資金的合作建房問(wèn)題
7、換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的,將土地使用權(quán)投資
8、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的核定
四、契稅解稅密碼
五、房產(chǎn)稅解稅密碼
（一）涉及房產(chǎn)稅的幾種情形
（二）房產(chǎn)稅中難點(diǎn)問(wèn)題的解稅密碼
（三）房產(chǎn)稅近年的政策變化