拿地與投資分析

【課程背景】
   在中國經濟進入新常態周期下，房地產也難免開始轉型，這種轉型更多體現了分化的特點，在內外經濟的風險下，中國優質地段、品牌開發商、且有天然資源優勢的不動產，仍是抗風險能力最強資產配置。
   對于房地產企業來說，拿地是生命線！拿對合適價格的地，就相當于打游戲開了外掛！特別是如果能夠拿到合適的價格+占有稀缺的資源的土地，對于房企來說，項目基本就成功了7～8成！戰略為王的時代，對聚焦開發業務的房企而言，拿對地*是重中之重！
   回首房地產20年，我們發現真正的戰略投資人，是那些善于“把握行情周期”的投資人。本次課程分享，就是期望幫助更多拓展人員，不僅僅是可以拿到地，更要拿到好地，拿對地！

【課程收益】
1、掌握地產企業拿地的基本操作技巧。
2、善于評價關于拿地的各類相關信息，準確研判宗地價值。
3、熟悉地產企業拿地的各種模式，拿好地、拿對地。
4、熟練使用相關數據進行土地投資價值測算。

【授課對象】
地產公司土地投拓相關人員

【課程大綱】
第一講   地產企業拿地與投資的底層邏輯
一、正確拿地的兩個底層邏輯
1、準確把握拿地周期
2、準確把握城市特征
二、房企拿地要考慮的三項指標
1、時間效率指標
2、效果效率指標
3、成本效率指標
三、地塊考察的專業技能
1、區位評價
2、現場測評
3、市場研判
4、規劃評估
5、背景挖掘
案例分享：土地越來越貴，標桿房企拿地卻越來越便宜，有什么秘決？

第二講   拿地規劃五要素
一、金融要素
1、城市GDP和人均GDP
2、人均可支配收入
二、土地要素
1、城市總體規劃和土地利用總體規劃
2、城市發展速度和擴展規模
3、城市土地供求和溢價率
三、人口要素
1、人口增長和政府行為的相關關系
2、人口增長指標的選擇
3、勞動力人口變動趨式
四、產品要素
1、商品房銷售額和銷售面積
2、商品房庫存和去化能力
五、政策要素
1、施策的收緊和放松
2、政策的實效性
3、政策的執行狀況
案例分析：拿地規劃的五個要素對房企土地規劃和布局的影響
分組討論：房地產另類數據對房企拿地的影響

第三講   拿地決策的四個維度
一、戰略維度
1、企業戰略導向是什么？
2、去哪里拿地？
3、拿什么地？
4、拿地效益評價
二、城市維度
1、不同規模房企的拿地規劃
2、資源稟賦決定房企的城市投資布局
三、運營維度
1、拓展可拿地范圍
2、現金流回正周期測算
3、推貨量和IRR指標
4、企業精細化程度
5、經營質量和拿地資金的關聯性
四、資本維度
1、土地，金融和市場風險
2、收并購拿地的要點
3、合作開發拿地的戰略合作方選擇
案例分享：標桿房企收并購的主要操作模式

第四講   拿地模式及操作方案
一、地產企業拿地的十五種模式
1、招拍掛
2、創造招拍掛
3、購買轉讓土地（項目）
4、購買股權
5、創造境外賣股權
6、設立SPV購買股權
7、先并后買
8、先投后買
9、先投資再合并后轉質
10、先投資新公司再賣股權
11、先分立新公司再遠期賣股權
12、先分后并
13、讓產分股與讓產贖股
14、合作建購
15、委托代建
二、十五種拿地模式操作方案
1、拿地模式含義及情況描述
2、拿地模式操作手法
3、拿地模式稅負分析
案例分析：地產企業常用拿地模式實操方案
三、一二級聯動模式拿地
1、一二級聯動拿地成功保障的三大實力
2、土地一級開發流程和融資關鍵
3、土地一級開發收益模式及限制
4、一二級聯動模式的二級拿地策略
5、一二級聯動模式拿地的SWOT分析
案例分析：一二級聯動項目風險警示
四、勾地
1、“勾地”的重要意義
2、“勾地”的一般流程
3、六種“勾地”模式分析
案例分析1：政府考核“勾地”模式的三種標準
案例分析2：“勾地”方式案例解讀

第五講   土地投資分析模型
一、精準研判城市潛力
1、驅動力視角：三大維度研判城市發展趨勢
2、城市群視角：聚焦核心城市群，獲得發展紅利
二、“因城施策”語境下的九大拿地心法
1、心理距離與物理距離的認知論
2、客戶耐受力是決定距離和時間的關鍵因素
3、市場大數據和客戶小數據的關注點
4、抄底靠實力，“領先半步”才是*選擇
5、從四個角度深入解讀政策和規劃
6、“城市圈”拿地，視野要更寬廣
7、拿地之前，必須細致踏勘現場
8、“快進快出”是風險防范*利器
9、拿地要有足夠的決心和足夠的努力
三、地產開發成本構成基本模型
1、地產開發成本構成內容
2、地產開發成本項目經驗數據
案例分享：標桿房企都去哪里拿地？ 
課堂演練：拿地投資分析經濟指標測算
課程回顧與總結