商業地產項目開發建設與運營管理全程解析

【課程收益】
當前新形勢下開發商市場環境日益惡劣，對企業的綜合管理水平要求也愈來愈高，而商業地產項目工程管理作為項目開發管理的重要部分，相對于傳統住宅開發管理復雜程度更高，開發難度更大，對整體精細化管理程度要求更高，很多商業開發企業都普遍都存在著薄弱環節和諸多問題。本課程通過為期2天的學習，可以了解到萬達、龍湖、華潤、華僑城等國內標桿的商業地產開發企業的整體開發運作模式，并系統學習商業地產項目從前期拿地到規劃設計、招商銷售、工程建設、經營管理等全過程的操盤技巧。本課程對于新涉足商業地產的企業，在理清商業地產開發思路，建立相對合理的管理體系與運作模式，規避各種開發風險等方面具有非常重要的借鑒意義。

【課程大綱】
一、商業地產與綜合體的定義
1、什么是商業地產（概念、分類、舉例）
2 什么是城市綜合體（概念、分類、舉例）
3、購物中心的區分（概念、分類、舉例）
4、商業地產與傳統住宅地產的區別
5、國內商業地產的發展與演變
（案例：萬達商業地產的四次成功轉型之路）

二、主流綜合體開發的管理模式
1、萬達模式（拿地模式、資金流模式、招商運營模式）
萬達如何低價拿地
萬達現金流滾資產的運作模式
萬達招商運營管理架構
2、華潤模式（拿地模式、資金流模式、招商運營模式）
華潤的商業定位與商業規劃
華潤商業運營模式
華潤的“孵化式”盈利模式
華潤商業招商與物業管理架構
3、華僑城模式（拿地模式、資金流模式、招商運營模式）
華僑城產品線：旅游+地產
華僑城選址要素
華僑城項目資金運作模式
華僑城物業管理模式
4、國際經驗模板（香港恒隆模式與新加坡凱德模式分析）

三、城市綜合體的定位
1、物態組合與城市角色定位
城市經濟發展與城市商業的關系
讀懂城市規劃與商圈規劃
地塊先天性因素對商業規劃的限制
2、消費力市場決定商業部分產品定位
城市商圈研究方法
項目商圈研究方法
讀懂競爭對手
3、不同資金狀況下的開發節奏與租售安排
大型外來強勢企業
本土強勢企業
中小型外來企業
4、規劃方案實例分析（互動環節）

四、商業綜合體項目開發建設全流程核心要點把控
1、前期1—拿地階段要點
*介入時機
提升談判能力的若干方法
打破競爭對手的方案選擇
2、前期2—規劃設計階段要點
解讀規劃設計參數
國內外優秀商業平面規劃案例
打造最合適企業的物態組合
商業內部動線規劃選擇要點
不同主力店次主力店的物業條件
3、中期1—施工階段要點
商業項目計劃節點安排
案例：著名的萬達商業地產計劃模塊化節點解析
后期運營與前期施工的有效對接
大商業工程施工重點管控要點：
1，地下四大塊管控要點
1.1樁基管控要點
1.2基坑支護管控要點
1.3降水管控要點
1.4土方管控要點
2，主體結構施工管控及相關專業配合要點
3，大商業外裝工程管控要點
 重點一：關注玻璃幕墻
 重點二：采光頂
4，大商業內裝工程管控要點
（主力店，次主力店管控，室內步行街公共裝修管控）
5，大商業機電工程管控要點
（重點關注綜合布線）
6，大商業消防施工及驗收管控要點
商戶二次裝修管控要點
商業地產項目成本管控要點
4、中期2—銷售階段要點
合理確定租售規劃
銷售策略
定價策略
返租銷售的注意點
5、中期3—招商階段要點
購物中心招商的8項原則
購物中心招商的團隊組建
購物中心招商的業態規劃
6、后期1—開業籌備期要點
工程收口
裝修收口
營運籌備
團隊組建
7、后期2—商業運營期要點
三角模型奠定經營基礎
招商調整
營銷企劃
多種經營
現場秩序管控
8、商業地產4+2體系總結

五、課程回顧與經典案例解讀
1、成功案例：萬達廣場或龍湖天街或華潤萬象城
2、失敗案例：（略）
3、死盤復活案例：（略）
4、中后期項目實例探討（互動環節）
5、課程總體回顧：