土地增值稅清算技巧

【課程背景】

土增清算就是房企財務一項實務處理的綜合技能，是房企避風險、降稅負以及財務升職加薪的利器，而這個利器，并不難掌握，只要系統學習，完全可以在短時間內學會！如果做好前期土地增值稅相關業務處理和后期清算的方法和策略，從節稅來講，少則幾萬，多則能省上千萬的稅。

【課程時長】

2天

【課程大綱】

一、土增清算相關基礎知識

1、清算條件、清算對象與分期

2、增值額與增值率

3、扣除項目基本原則

4、稅率與扣除率

5、預征稅款計算

6、清算流程

7、應納稅額計算與清算抵減

8、關于核定征收

9、清算結束后轉讓未售產品申報

10、清算結束后續支出

二、土地增值稅清算的成本分攤方法

1、建筑面積法

（1）建筑面積法的含義

（2）建筑面積法分攤成本的步驟

 ①第一步：歸集開發成本合計數。

 ② 第二步：利息單獨列示

③ 第三步：匯總銷售面積

 一是實際銷售面積+ 二是自用面積+ 三是出租面積。

 ④第四步：計算單位成本

（3）案例

2、預算造價法

（1）預算造價法的含義

（2）預算造價法的適用范圍

（3）案例

3、占地面積法

（1）什么是占地面積法？

（2）占地面積法的適用范圍

①一次性開發的

②分期開發的

（4）共同負擔的占地面積的成本對象確認

4、直接成本法

（1）直接成本的判定依據

（2）直接歸屬的成本辨認案例

5、層高系數法

（1）層高系數法含義

（2）層高系數法應用限制

（3）層高系數法步驟

①第一步：計算層高系數

②第二步：計算層高系數下的“層高系數面積”

③第三步：計算層高系數法下的單位成本

④第四步：計算商業的總成本

（4）案例解析

6、其他方法

（1）銀川（銀地稅發[2007]214號）--成本加成方法

（2）安徽（皖地稅函[2007]311號）--實際合理方法

（3）江西（贛地稅發[2008]76號）--銷售收入比例法

（4）南通（通地稅函[2008]100號）--售價系數法

7、各種分攤方法的綜合運用

二.清算收入的確定

1.簡易計稅項目

2.一般計稅項目三大稅種收入差異

3.營改增前老項目

4.價外費用

5.代收款項

6.跨越營改增項目清算收入

7.面積差異補退房款

8.售價偏低與正當理由

三.稅金及附加

1.預交環節

2.稅金扣除范圍

3.清算扣除

4.跨越營改增項目稅金扣除額

5.會計與稅法口徑差異

四.土地成本

1.出讓金與返還

2.稅費與規費

3.土地抵減增值稅對土增清算影響4.拍賣傭金

5.紅線外支出

6.土地閑置費

7.延期支付地價款產生的利息

8.土地成本分攤方法

五.開發成本

1.拆遷補償(貨幣+實物)

2.前期工程

3.基礎設施

4.公共配套

5.建筑安裝

(1)建筑工程發票備注欄特別要求

(2)連體樓層高系數法的運用

(3) 直接成本

(4)實際發生如何把握

(5)質保金

6.裝修(硬裝,軟裝)

7.開發間接費

(1)開發間接費與期間費用范圍

(2)利息支出稅務處理差異

8.資本化利息

9.營銷設施

10. 成本分攤方法

六.車位與儲藏室

1.合同簽訂

2.車位分類與產權歸屬

3.增值稅

4.所得稅

5.土增

6.房產稅

七.連體樓

1.收入分類

2.成本分攤方法

3.增值額與增值率計算

4.直接成本單獨歸集

5.普通住宅臨界點運用

八.轉讓舊房

1.能提供發票的

2.有評估值的

3.核定征收

九.轉讓股權與重組

1.轉讓100%股權征土增稅嗎

2.轉讓股權與稅負轉嫁

3.土地溢價買方無法扣除

4.或有風險

十.土增與所得稅口徑差異

1.土地成本

2.一般計稅項目收入

3.土地成本抵減增值稅

4.公共配套

5.預提與加計扣除

6.后續支出

7.臨時營銷設施

8.無產權車位

9.開發費

10.資本化利息

11.稅金附加

12.征管

企業價值觀： 誠信做人，負責做事，實效主義，追求共贏