一、房地產企業設立環節的涉稅分析分析與防控

1、債資比例的選擇及資本弱化的涉稅風險分析與防控

2、投資者投資未到位的涉稅風險分析防控

3、以土地作價投資的涉稅風險分析與防控

4、房地產加建筑設立模式的涉稅風險與防控

5、籌建期及籌建費用攤銷的涉稅風險分析與防控

6、分公司與子公司模式選擇的涉稅風險分析

二、土地取得環節的涉稅風險分析與防控

1、土地取得環節涉及契稅的風險分析

2、土地出讓合同簽訂中涉及主體變更的涉稅風險分析

3、土地出讓合同中是否約定土地交付日期的涉稅風險分析

4、土地閑置費的涉稅風險分析

5、受讓股權取得土地的涉稅風險分析與防控

6、政府返還土地款的涉稅風險分析與防控

7、毛地、與凈地出讓中涉及拆遷安置義務的涉稅風險分析與防控

8、轉讓土地使用權的涉稅風險分析與防控

9、轉讓在建工程的涉稅風險分析與防控

10、政府收回土地中應關注的涉稅風險

11、合作建房中土地成本確認的涉稅風險分析與防控

三、房地產項目運作模式選擇的涉稅風險分析與防控

1、“聯營”與“聯建”模式的法律風險分析

2、真合作建房與假合作建房的甄別

3、合作建房中涉及的涉稅風險與防控

4、合作開發中利潤分成模式選擇的涉稅風險分析

5、“代建”模式的涉稅風險分析與防控

四、開發環節的涉稅風險分析與防控

1、成本對象確定的涉稅風險分析與防控

2、拆遷安置成本扣除的涉稅風險分析與防控

3、開發產品計稅成本確定中應關注的幾大問題

4、甲供材處理的涉稅風險分析與防控(材料和設備如何區分)

5、預提費用的涉稅風險與防控(園林綠化費可以預提嗎)

6、支付境外設計費的涉稅風險分析與防控

7、支付技術使用費中的涉稅風險分析與防控

8、支付其他境內銷售代理費、傭金、監理費、服務費、咨詢費等問題的涉稅風險分析與防控

9、售樓處的涉稅風險分析與防控

10、 車庫、車位(地上、地下)處理中的涉稅風險分析與防控

11、開發環節支付利息的涉稅風險分析與防控

12、項目成本分攤的涉稅風險分析與防控

13、配套設施涉稅處理的分析

14、紅線外建設費用的涉稅風險分析與防控

15、開發環節涉及發票問題的整體風險分析與防控

16、開發環節涉及其他地方各稅的風險分析與防控

五、銷售環節的涉稅風險分析與防控

1、完工產品收入確認的涉稅風險分析與防控

2、定金與、訂金、誠意金、選房卡的涉稅風險分析

3、不同收款模式下地產企業收入確定的方法

4、房地產企業開發產品出租中的涉稅風險分析與防控(一次性收取租金、免租期)

5、精裝修房裝修款項分拆的涉稅風險及防控

6、房地產不同促銷模式涉稅風險分析及防控(代墊首付、購房凡稅、打折促銷、買房贈車、電器、裝修等)

7、售后回購、商業地產售后回租涉稅風險的分析及防控

8、房地產企業為其他企業、行政單位建房銷售給內部人員涉稅風險的分析與防控

9、違約金收付中的涉稅風險分析與防控

10、視同銷售中涉及的稅收風險分析(以房地產對外投資需要視同銷售嗎)

11、假按揭銷售模式的涉稅風險分析及防控

12、無產權車庫、車位銷售的涉稅風險分析與防控

六、產品交付前后的涉稅風險分析與防控

1、預售面積與實際交付面積不一致處理中的涉稅風險分析及防控

2、空置房管理費及前期物業補貼的涉稅風險及防控

3、物業企業收取停車位租金的涉稅風險分析及防控

4、物業公司代收費用(代收水、電費)的涉稅風險分析及防控(是否增值稅上視同銷售)

5、酬金式物業管理公司營業稅的繳納方式

6、物業公司一次性收取跨期物業費的涉稅風險分析

七、土地增值稅清算中疑難問題的涉稅風險分析及防控

1、精裝修房中可移動設施的土地增值稅扣除問題

2、土地增值稅清算單位與核算單位的區分問題分析

3、房地產企業開發經適房配套商業地產的土地增值稅清算涉稅風險分析

4、房地產企業承擔紅線外政府配套項目的土地增值稅涉稅風險分析

5、車庫、車位土地增值稅涉稅風險分析

6、代扣費用的加計扣除涉稅風險分析

7、土地增值稅清算中如何區分新房、舊房及其涉稅風險分析

8、土地增值稅是否存在二次清算問題

9、多種業態清算單位中土地增值稅涉稅風險分析

10、集體土地建房涉稅風險分析

八、2011 年房地產企業所得稅匯算清繳涉稅風險分析及防控

1、廣告費、業務宣傳費、業務招待費扣除涉稅風險分析及防控

2、房地產企業利息所得稅扣除涉稅風險分析及防控

3、員工工作服的企業所得稅扣除問題

4、工會經費扣除的涉稅問題

5、企業撤回或減少投資的涉稅風險分析

6、如何把握提供有效憑證的時間問題

7、地產企業注銷前涉稅風險的分析

8、地產企業次性取得財產轉 讓收入的涉稅風險分析

10、查增應稅所得的虧損彌補問題分析

11、限售股轉讓涉稅風險分析

12、國債投資業務的涉稅風險分析

13、地產企業分配現金股利、送股:轉股涉稅風險分析

14、企業投資者與企業資金往來涉稅風險分析及防控

15、稅務機關在匯算檢查中關注的房地產企業稅收問題

九、地產企業融資環節涉稅風險分析及防控

1、地產企業融資模式介紹

2、銀行貸款融資模式涉稅風險及防控(內資、外資)

3、發行債券融資方式涉稅風險分析及防控

4、資金池、財務公司融資模式的涉稅風險分析及防控

5、地產企業發行外債的涉稅風險分析及防控

6、信托融資方式涉稅風險分析及防控(貸款類信托、股權類信托)

7、地產基金融資模式涉稅風險分析及防控

8、合作開發融資涉稅風險分析及防控

9、金融租賃融資模式涉稅風險分析及防控

10、房地產典當融資涉稅風險分析及防控

11、私募基金融資涉稅風險分析及防控

12、境內上市、定向增發融資涉稅風險分析及防控

13、境外上市融資涉稅風險分析及防控

六方面詳解房地產稅改革試點：嚴打炒房 保護剛需

青島新聞綜合廣播FM1076 4天前

10月23日，全國人大常委會授權國務院，在部分地區開展房地產稅改革試點工作。

此次改革的思路清晰，即國務院制定房地產稅試點具體辦法，試點地區人民政府制定具體實施細則。試點期限為五年，自國務院試點辦法印發之日起算。試點地區征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅，土地使用權人、房屋所有權人為房地產稅的納稅人。

房地產稅若開始征收，不少網友較為擔心的是，對于如今剛需購房者影響大嗎？多位業內專家表示，房地產稅改革試點，主要還是為了遏制投機性購房行為，即打擊炒房客，以此對于普通老百姓居住性需求的購房予以保護。

詳解房地產稅改革試點

1

為什么要加快改革試點

“房地產稅在我國的稅費體系里屬于十分重要的一個環節，立法周期是相對比較漫長的，推進的時候亦需要嚴謹嚴密，試點是很重要的試金石。”北京法學會不動產法研究會理事、北京金訴律師事務所主任王玉臣指出，如今，房地產稅的立法進程又往前邁了一大步。

王玉臣表示，改革試點的目的主要有三個：第一個是積極穩妥推進房地產稅立法與改革。

第二個目的是，引導住房合理消費和土地資源節約集約利用。

王玉臣稱，房住不炒是這些年國家一直在強調的，房地產稅是調控樓市，打擊炒房，引導住房合理消費的有力措施。同時，對土地使用權進行依法納稅，也可以進一步引導土地資源集約利用。

第三個目的則是促進房地產市場平穩健康發展，這意味著房地產稅的改革，不能簡單理解為財政體系的改革，而要將其和住房制度改革、促進房地產市場穩定發展等進行聯系。不僅僅是屬于稅收財政體系內的，更是推動樓市平穩健康發展的重要手段。

2

改革試點，明確哪些核心問題？

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進反復強調，改革本身堅持社會公平公正的導向。

此次改革明確了試點城市改革的核心，包括居住用和非居住用等各類房地產，而不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。

改革釋放三個明確思路。第一、改革的核心是居住用的住宅項目，這是當前老百姓最為關注的內容。第二、非居住用房地產本身有房產稅一說，此次試點城市會從房產稅的試點轉變為房地產稅的改革。第三、農村住房不納入改革，當前改革是指國有建設用地的相關住房。

與此同時，中國豪宅研究院院長城市運營專家朱曉紅也向記者分析，改革重點是厘清稅費，避免錯征、漏征、重復征，有效調節貧富差距，讓過多占用住房資源多繳稅，避免錢多房多，錢少房少無房住現象的出現，從而落實房子是用來住的，不是用來囤的，更不是用來炒的政策。

3

對房價影響有多大

王玉臣覺得，這次改革的重點是明確了房地產稅試點的啟動，以及征收對象、如何落實、試點期限等房地產稅試點的核心問題，提綱挈領，為房地產稅的試點提供了法律依據。“短期內對二手房價可能會有一些影響，但是長期來看，整個行業終將趨于健康平穩。”王玉臣說到。

從實際市場來看，王玉臣觀察到，近期，伴隨著房地產稅推進的消息傳來，在一些一線城市，比如上海、北京、廣州，不少有多套房的業主已經開始集中掛牌出售。一手房影響相對于二手房要柔和一些，因為國家的一手房是采用的銷售備案制，價格是需要提前到政府部門進行備案的，而且要以備案價為準，不得擅自大幅變動銷售價格。

但是整體來看，他認為，從官方數據可以看出，不少城市的一手房價出現了一定程度的下降。不過，從長遠來看，不會一直下降下去，最終的走向還是趨于理性消費，趨于房價健康平穩。

4

對剛需住房是否有影響？

這次開展房地產稅改革試點工作，特別明確規定了此次授權的試點期限為5年，時間已經進入了倒計時狀態。多位專家表示，對剛需住房可能影響不是特別大，影響最大的，恐怕是多套房或者人均面積比較大的業主。

王玉臣說：“因為本身房地產稅法的一個核心目的，就是為了共同富裕。”

盤古智庫高級研究員江瀚持有相似的觀點，此次房地產稅改革目標明確，炒房或將會很難獲利，甚至于將會有巨大的成本損失。

他談到，未來房產稅這種存量稅的形式，將有可能進一步改變當前房地產的市場，從長期的角度來說，在房產稅全面推行的趨勢之下，在大量的擁有住房而且是處于空置狀態的話，將很有可能被征收高額的房產稅，從而增加炒房者的炒房成本。

5

一二線城市影響有何不同？

“開征房地產稅，可能對總體一手房和二手房新建商品房價格、供應量產生影響。”

我愛我家控股研究院院長蔡宗翰告訴記者，試點城市持有二套以上或是大戶型的二手房存量推入市場，降低商品房銷售價格外，同時對于房企特別是在二線、三線之后開發的企業增加去化率（即是在一定時間段內的銷售率，在房地產領域稱為銷售率）的成本。

必須強調的，若試點是在一線城市，由于剛需、剛改人群較多，對市場的影響從短期來看，購房者持幣待沽或房主持房觀望情況會存在，但中長期來看，在房住不炒前提下，決定市場的永遠是新市民、新產業的引進能力，故中長期影響不大。

6

房地產稅不等于房產稅？

需要注意一點，很多人存在誤區，認為房地產稅和房產稅是一樣的概念。王玉臣稱，這倆是完全不一樣的概念。

房地產稅，顧名思義，對房地產征收的一種稅費，不僅僅包括房屋本身，還包括土地使用權。它是一個綜合性的概念，可能將包括一切與房地產有直接關系的稅，包含在土地使用權的出讓、房地產開發、轉讓、持有、出租等諸多環節，征稅對象是相關的所有權人和使用權人。

而房產稅僅僅是針對房屋本身，并不包括土地相關的，房地產稅包括房產稅，是其中一項內容。

住建部征求意見稿：取消公攤！房產稅等又該如果繳納呢？

導讀：住建部發聲！近一年來輿論密切關注的“買100平米房子只得70平米”現象有望終結。

2月18日，住房和城鄉建設部官方網站發布《關于<城鄉給水工程項目規范>等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知》，該項新規征求意見稿顯示，“住宅建筑應以套內使用面積進行交易。”

除了按套內計算面積之外，《住宅規范》還對未來的住宅電梯安裝提出明確規定，《住宅規范》提出，四層及四層以上新建住宅建筑或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9米的新建住宅建筑應設電梯，且應在設有戶門和公共走廊的每層設站。

下面小編梳理了該文件的幾大要點。

要點一：以套內使用面積進行交易

在這38項強制性工程建設規范中，有一份全文3.1萬字的《住宅項目規范（征求意見稿）》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應以套內使用面積進行交易。” 

這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。

雖然只有短短的一句話，但這一點無疑是《規范》中吸睛度最高的，足以激起千層浪。住宅交易面積從建筑面積轉向套內面積？不知市場的接受度會有多高？對此附件中也做了相關說明： 

本條是居民關注的焦點問題，關系到每個住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易，這樣會出現同一項目的建筑面積相同而套內使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。 

公攤面積，是分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。

根據2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標準《房產測量規范》，可分攤的公用建筑面積即公攤面積為:

1. 大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變(配)電室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房；

2. 每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。

在我國大部分地區，房屋交易總面積按照“套內面積+公攤面積”計算。通常來說，大堂、公共門廳、走廊、電梯等公共設施，都會作為公攤面積來計價。

由于缺乏統一標準規范，不同房地產項目的公攤面積會出現很大差別。比如，有些項目的公攤面積占到建筑面積的40%，導致得房率低，住宅項目得房率要高于非住宅項目。

中原地產指出，公攤面積計價大行其道背后，隱藏著不少問題，比如：給購房者帶來低價格的“幻覺”，重復收費，偷面積，等等。

根據瞭望智庫的資料，“公攤面積”也可能是從香港引進的，因為香港在2013年之前銷售房屋時采用的就是建筑面積計算方式。2013年，香港出臺新政，結束了房屋銷售的“建筑面積”時代。但是，這種已經被香港明令調整的“公攤面積”，卻在內地延續使用至今。

要點二：四層樓以上應安裝電梯

除了按套內計算面積之外，《住宅規范》還對未來的住宅電梯安裝提出明確規定，《住宅規范》提出，四層及四層以上新建住宅建筑或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9米的新建住宅建筑應設電梯，且應在設有戶門和公共走廊的每層設站。

具體而言，每個設置電梯的居住單元應至少設有1臺可容納擔架的電梯，且電梯轎廂尺寸不應小于為1.50米×1.60米，轎廂門凈寬不應小于0.90米。

十二層及十二層以上的住宅建筑，每個居住單元設置電梯不應少于2臺，其中設置可容納擔架的電梯不應少于1臺。

對于既有住宅建筑，要求加裝電梯的載重量不應小于300千克，轎廂門凈寬度不應小于0.80米。

要點三：新建住宅要全裝修交付

《住宅規范》提出，城鎮新建住宅全裝修交付，即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風和空調、燃氣、照明供電等系統基本安裝到位，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完畢，達到基本使用標準。

同時，住宅交付時應當具備接通水、電、燃氣、暖氣等條件，配套設施具備交付使用條件，安全防護設施驗收合格。

同時，《住宅規范》對房屋驗收交付給出了詳細的標準。如對放水工程要求，防水墻、地面無滲漏、無積水；抹灰頂面的要求則是，粘結牢固，無空鼓，表面平整、潔凈，無裂縫，無爆灰等等。

專家：對購房者購房成本基本無影響

房地產交易將正式告別“公攤面積”。這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。

對此，中原地產首席分析師張大偉進行了解讀：

是否套內計價政策對于購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發商。另外，對于購房者而言，物業費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。

另外需要注意的是，公攤面積并不是越小越好，不計入面積價格，意味著開發商同樣可以提高套內單價，另外如果開發商過度擠壓公攤，會導致社區品質下調，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

1、這只是一個工程建設規范公開征求意見，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，也不確定是建議標準還是規定強制標準。

2、從政策內容看，包括了住宅、商業、工程建設等方方面面，包括全裝修交付等等政策，這些政策起碼5年內落地可能性非常小。

3、套內面積計價影響最大的是期房銷售，對于現房和二手房，購房者更容易計價。從套內計算價格看，全國已經有重慶等個別城市落地，的確更有利于購房者，對于開發商而言減少了灰色利益。

4、羊毛出在羊身上，如果出臺套內計價模式，需要考慮之前已經入市的項目如何銜接的政策。

5、從未來趨勢看，國內有很多獨有、少有的房地產交易現象，比如公攤計價、期房銷售、二手房雙邊代理，這些都隨著房地產市場發展有改變的可能性。

新華社、人民日報曾質疑“公攤面積”

去年一篇《買100平方米的房子只得70平方米,這么坑的“公攤面積”到底怎么來的？》的文章火爆，揭露出這個矛盾已久的問題。此后，新華社、人民日報等都發文質疑該制度的不合理。

新華社指出，近幾年，為回應民眾訴求，廣州、北京等地也開始出現按套內建筑面積計價的探索。人們期待著相關職能部門在研究房產調控政策之時,能正視公攤面積亂象,探索更科學、合理的計價方式，切實保護百姓權益。

取消公攤：重慶已經執行17年

除了官方，一些業內人士也開始呼吁按套內面積計算。

2月22日，據中山日報報道，廣東省中山市政協委員鐘國平建議，對商品住房銷售進行立法，制定具體的操作細則。明確商品住房按套內面積進行銷售，并將此規定納入住房銷售合同。

實際上，早在2002年，重慶市人大常委會就以地方法規的形式，首次對商品房的計價方式做出明確規定和要求。2002年6月，重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，要求：商品房現售和預售，以套內建筑面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。

該條例于當年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強制施行商品房銷售以“套內建筑面積”計價的政策，不按這一計價依據銷售的開發商，將由房地產行政主管部門責令改正，并處以商品房交易金額5%~10%的罰款。

談及重慶為何要做強制改革商品房計價方式的“先驅”，時任重慶國土資源和房屋管理局市場處處長曾強在接受媒體采訪時說：“最大的目的在于讓消費者明明白白購房，最大限度地減少房地產交易糾紛，保護購房者的合法權益。”

取消“公攤”后又該如何繳納物業費、取暖費、房產稅呢？

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一般來說公攤面積主要包括電梯井、樓梯間、門衛廳等等公共部分面積，在這部分面積的劃分和使用上，只有開發商說了算，我們看到每家每戶幾乎都有公攤面積，并且公攤面積大不相同，有的公攤了30平米，有的公攤了20平米，還有的公攤了10平米，至于為什么這么計算，購房者自然是說不上來的。

這就是購房者感到最疑惑不解的問題，既然說是公攤在我的房產證上，那么到底公攤在哪些區域呢？作為業主個人是無法測量出來的。用一句專家說的話，如果把小區所有購房者的公攤面積加起來，那么公攤總面積絕對是超過實際的小區公攤總面積的。總結為一句話，公攤面積是開發商“寫出來”的，如果小區實際公攤總計30000平方米，那么每個購房者多寫一點面積，總面積就大大增加。

除了這個問題之外，還有物業費按照公攤面積收、取暖費按照公攤面積收、各項稅費按照公攤面積收，交費的時候，購房者心理估計都不是滋味，都不禁問道，公攤區域取暖了么？公攤區域為什么要交取暖費呢。除了這個之外還有公攤區域本來就應該由物業打掃衛生的，為什么還要給物業費？小區物業就相當于業主集體請的保姆一樣，搭理小區環境衛生的，本來就給物業費，還要再給一次公共區域的。

前不久，央視報道了公攤面積，用一句話說就是“如此公攤”合理嗎？這是央視直接點名公攤面積不合理之處，當然了，種種信息表明，或許公攤面積即將被取消，或許已經正在取消的路上了。對于購房者而言無疑是一個比較好的消息，買房子后可能要少交很多費用了，例如如果公攤面積30平米的話，僅僅是物業費一年就可以少交600多元呢。

專家也建議，取消“公攤”后，按使用面積交物業費、取暖費、房產稅！不過，也有不少人提出了，公攤取消之后，是不是開發商就會盡量減少公攤區域的建造，例如原來3米寬的走廊，在公攤取消后，僅僅設計為1米寬的走廊；原來可以容納15個人的電梯，取消公攤后，僅僅設計為容納5個人的電梯，這樣的小區生活質量可能就直線降低了，不僅是建筑質量降低了，而且小區生活環境也會受到極大的影響。

其實，對于這一點而言，購房者沒必要擔心那么多，在建筑質量規范上，小區房子建造是有嚴格的規范設計的，從土地出讓開始就需要有詳細的開發設計規劃圖，這樣的規劃圖需要經過正規審核之后才能進行施工，而在房子的建造過程中，每一層樓建造的水平如何，從支模板開始到扎鋼筋，再到混凝土澆灌，每一個環節都是有監理在場的，所以基本上也不用擔心建筑質量問題。總之，按房子使用面積計算物業費、取暖費、房產稅等對購房者而言，是比較好的消息。

房地產稅的影響，遠不止房價這么簡單

房地產稅試點終于落地，不論是試點時間長達五年，還是全面推出需要更長的時間，其信號意義遠大于實際意義，開弓已無回頭箭，體現的是政策推動房地產市場改革，促進共同富裕的決心！

房地產稅的試點，其實是樓市運行邏輯徹底轉變的開始：

房地產綁架實體經濟的所謂“大而不能倒”的利益屬性，將會顯著弱化甚至徹底消失。

房子“保值增值”的金融屬性被削弱，將主要回歸居住屬性，房子核心資產的地位下降；

“土地財政”的地方政府收入模式將被改寫，房地產稅將成為地方政府收入的主要來源；

對于促進“共同富裕”具有深刻的引導意義，讓居者有其屋，是政策的終極目標。

這是一場影響每個人利益的深刻變革，不僅影響人們對短期房地產價格走勢的判斷，而且影響對房地產長期投資價值的評估，對于過去高速發展、風光無兩的房地產行業來說，也是一次鳳凰涅槃的沖擊與重生。

筆者認為，房地產稅的試點，初期重在對房地產市場預期的引導，即居住需求以外的投機需求會因此收斂，從而保持房地產市場價格的穩定；

中期而言，是對房地產生產模式的改變，即以地價為基礎，由此衍生的各種房地產加杠桿和債務擴張模式的矯正；長期而言，是調節依靠房產產生過高收入的群體，并對低收入群體和無房者進行適度補償。

從某種意義上而言，房地產稅的試點以及此后的推出，對于擠壓中國房地產市場的泡沫，促進房地產的軟著陸有深刻的意義，我們很可能在避免一次類似日本房地產泡沫破滅的危機。

房地產稅能不能實現“居者有其屋”的目標，這其實有賴于政策的多管齊下，房地產稅能在一定程度上打擊投機需求，讓房地產市場回歸正常秩序，有利于剛需者買房，但要實現住有所居，還需要政府利用稅收調節在經濟適用房、公租房等方面下功夫。

房地產稅試點其實已經不是單一的稅制改革，而是承載著共同富裕使命，是搬掉壓在人們身上的房地產這座大山的推進器，從根本上符合絕大多數人的長遠利益。

降房價，房地產稅向老百姓釋放善意

房地產稅試點被看成是共同富裕在房地產行業的落子，它的使命生來是調節過高收入，穩定中等收入群體，“補償”低收入群體的。

央行公布的城鎮家庭負債統計報告顯示：我國城鎮居民家庭的住房擁有率為96.0%，有一套房的家庭占58.4%，有兩套房的占31.0%，有三套以上住房的占10.5%，戶均有1.5套。

據《七普》統計，2020年城鎮人口為90199萬人，平均每人家庭戶數為2.62，結合上述數據不難看出，擁有兩套房家庭的數量約為1.06億，三套及以上住房的數量約為0.36億。

其中，總資產最高的20%的家庭資產占全部家庭總資產比例的63.0%，而最低20%家庭所擁有的資產只占全部樣本家庭資產的2.6%。

這意味著征收房地產稅不僅有廣泛的“課稅”基礎，而且實施起來對房地產市場的影響非常深遠，其中對房價波動的不確定性有明顯地增強。房地產稅的實施將有利于房地產行業的長期健康穩定發展。

房地產稅作為促進共同富裕的手段，對于全體居民來說，其實都蘊含著政策的善意。有人會說，對于多套房家庭明顯是利空呀，怎么可能是善意呢。

且聽筆者分析。

第一，對于二套房以上的家庭來說，房地產稅的征收有利于促進家庭資產多元化配置。央行報告《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》顯示：中國人70%的財富是房子。

在美國，房產在家庭總財富中的占比僅為3成多，金融資產接近7成，家庭財富結構大相徑庭。我國居民財富過于集中在房地產，金融資產只占30%，股票和基金、保險和養老金比例偏低，這幾類資產合計僅占居民總資產的8%，而韓、日、美這一比例分別為20%、30%和56%。

房產占比過高，意味著許多家庭難以忍受房價的劇烈變動。一旦發生波動，首當其沖的就是高杠桿負債的家庭。持有房子是一把雙刃劍，在房價大漲的時候，持有房產可以實現財富增加，但是在房價漲幅收窄甚至房價回調的時候，多套房擁有者會因為持有房產巨大的成本而承受巨大的負擔。現在房子的持有成本非常高，持有成本基本上可以達到6%-8%。

征收房地產稅，能夠在很大程度上提高多套房的持有成本，使得人們在進行資產配置時全方位評估持有不動產帶來的成本和風險，提高其它金融資產的配置比例，進行多元化配置，從而提高家庭財富抵御風險的能力。

第二，對于住房剛需者來說，房地產稅的征收打掉了房子的投機屬性，那么，房價高企的資金炒作基礎其實就消失了。一旦房價不能持續上漲，甚至有可能走下坡路，那么，剛需者的買房機會就到來了。

從納稅對象來看，試點房地產稅是對保有環節的征稅，從國際經驗來看，對首套剛需影響較小。房地產稅屬于地方稅的一種，國務院制定試點具體方法，試點地區制定具體實施細則，各地或將結合各地的實際情況，從征收的免征范圍（針對新增住房或存量住房征收，按人均面積或套數征收等）、稅基、稅率等方面制定適合當地的征收細則。基本上，不會對首套房產生什么影響。

近期，伴隨著房地產稅推進的消息傳來，在一些一線城市，比如上海、北京、廣州，不少有多套房的業主已經開始集中掛牌出售。從官方數據可以看出，不少城市的一手房價出現了一定程度的下降。不過，從長遠來看，房價不會一直下降下去，最終的走向還是趨于理性消費，趨于房價健康平穩。

第三，對于低收入群體來說，國家會通過稅收轉移支付實現“居者有其屋”的總體目標。

總理曾透露，我國有6億人月收入不到1000元，據權威機構統計，全國有9億人月收入不到2000元，如果你月收入過萬，那你已經是超越全國90%以上人口的“有錢人”了。

這些群體里面有很大一部分是農民，但其實農民的自有房屋率是最高的，而且農村宅基地及其上的住房是不收房地產稅的，因此，真正有住房需求的是城鎮低收入群體。

房地產稅的核心作用其實就是“調節高收入群體”，平衡社會貧富差距，讓高收入群體多繳一些稅，用來給中低收入者補貼。長期來看，房地產稅可以為保障性租賃住房和共有產權房的建設產生支持，有望降低中低收入群體的居住支出，釋放中低收入居民的消費需求，進而推動消費總量擴張。

擠泡沫，房地產稅將重塑地產行業

房地產稅雖然是針對房屋持有者征收的，但其實牽一發而動全身。

首先，房地產稅的試點，體現了中央整治房地產市場亂象的決心。

房地產對于中國經濟的重要性不言而喻，2013年房地產及相關行業對中國經濟增長的貢獻一度接近30%。過去為了穩增長，經常會出現經濟不好就放松房地產市場調控的情形，從而使得房價越調控越漲，開發商因為押注政策的確定性，膽子越來越大，不斷加力擴張和加杠桿，每當經濟出現下行苗頭的時候，總有放松房地產調控的聲音泛起。

十八大以來，雖然中國經濟增長從高速降到中速，但是中國經濟增長的質量和韌性卻在不斷提高，隨著產業結構的優化升級，以及服務業等第三產業在經濟中的比重不斷提升，新增就業穩定，房地產行業對實體經濟的重要性顯著下降。到2020年，房地產業增加值對GDP的貢獻率為7.3%。

在此背景下，決策層有了對房地產行業動刀子的條件和決心。2016年的中央經濟工作會議正式提出“房住不炒”的樓市調控總基調，此后，中央的房地產調控緊平衡狀態一直未被打破。機構數據顯示，2021年來房地產調控政策全面刷新歷史紀錄，年內樓市調控次數創新高突破400次。

面對房地產高壓態勢，在行業還很火爆的時候，2018年秋季地產頭部開發商萬科率先喊出“活下去”的口號，當時受到地產行業的群嘲，現在看來，特別是在某萬億房地產巨頭因為激進擴張一地雞毛的時候，更是印證了萬科的前瞻性。

據不完全統計，從2021年1月1日至今的不到300天時間里，單單是發布了破產文書公告的房企就有339家，一天一家都打不住。如此大規模的倒閉潮，一方面說明行業凜冬已至，另一方面說明房地產行業亟待刮骨療毒。

其中，類似過去盲目押寶政策放松，奢望“救市”，已經沒了現實可能性。房地產稅被認為是調控樓市的大殺器，是中央下決心推進房地產行業改革的標志性事件。

此前一直在喊房地產稅出臺，但只見樓梯聲，不見人下來。現在全國人大常委會已經授權國務院進行房地產稅試點，在法理上已經掃清障礙。對于房地產行業來說，房地產稅試點的落地，正是重塑房地產行業的開始。

其次，房地產稅的試點，引導房子回歸居住屬性，打擊行業過度投機傾向。房地產稅是對房屋持有者征稅，根據試點文件透露的信息，除農村宅基地及其上住宅以外的居住用的各類房地產都需要征收新版房地產稅，非居住用房地產繼續按照老版房產稅執行。也就是說，城鎮居民的各類房地產都是房地產稅的征收對象。

房地產稅設計的初衷，是為了調節住房的公平性。簡單來說，就是那些有錢囤積大量房子的人，要么你拋售房子增加房屋的供給，把房源買入機會讓渡給無房者，或者把房價壓下來，要么你為持有多套房交稅，作為政府轉移支付給低收入群體或無房者的相應補償。

考慮到保護老百姓的正常居住需求，房地產稅的征收一般會設置免征面積或者首套免征，稅率按照面積和套數進行遞增。因此，對于大多數人來講，其實房地產稅的負擔并沒有或者并不重。

但是，房地產稅是對樓市過度投機的“威懾”，對于那些炒房團來說是重大利空。那些動輒數十套甚至上百套的房叔房嬸，很可能面臨高額稅率的“調節”。在房地產稅試點消息發布的前幾天，上海就有“神秘房東”拋售93套房，雖然消息被澄清對象是房產公司，但是也足以反映房地產稅試點的威力。

最后，房地產稅試點，是地方“土地財政”模式轉型的開始。地方政府發展房地產是靠賣地收入獲益的，也就是土地財政。政府先做好某個地區的規劃，然后把地劃分為多個小塊，分塊集中拍賣給開發商。拿到地的開發商開始蓋房子，把房子賣給購房者，通過賣房和買地的差價獲利。一般來講，從地拿到開發商手里之后，除了交易環節的稅費，地方政府就基本停止“獲益”了，對于多套房的投機炒作，更是無法調控。

“土地財政”的弊端非常明顯，土地出讓金有一個致命缺陷——地總有賣完的一天。賣地是吃了上頓沒下頓的差事，如果轉化成稅收，便是源源不斷的收入。為了提高賣地收入，地方政府有抬高地價的沖動，開發商在高價拿地之后，會以更高的價格賣給購房者，使得財政負擔不斷轉嫁給老百姓。現在地方的土地出讓金已經劃轉給稅務部門征收，能夠在一定程度上抑制地方政府抬高地價的沖動。預估房地產稅能給地方政府帶來“土地財政”50%以上的收入。

房地產稅的實施，能有效抑制樓市投機，擠壓房地產泡沫，并將有利于轉變“土地財政”模式，構筑良好的政商關系，使房地產商按照市場規則來辦事，真正重塑房地產行業的市場生態。

文章最后有話說

房地產稅正式落地估計要到7、8年之后，甚至是10年以后了，但是它的試點對于中國的房地產市場，以及社會各領域都將產生深遠的影響。

十年后，你會感謝房地產稅、雙減、醫改這些在共同富裕長期目標導向下的改革政策，因為它們是推翻新三座大山

                 ——房地產、教育、醫療，實現社會公平正義的“先鋒”和“鑰匙”，體現的是黨和政府為了人民的利益，敢于在改革縱深領域啃硬骨頭的勇氣和決心。

黛茵.  財稅·咨詢·籌劃·培訓:

1、本次上海房產稅全面開征，預示著距離全國統一征收房產稅的日子不遠了。

2、隨著房產稅的全面開征，留給炒房者的脫手時間急縮。

3、租賃市場價格將出現一定程度的下降。

三部門官宣

部分個人住房征收房產稅

前段時間，上海市財政局、稅務局和房屋管理局三部門發文：

小編已經幫大家劃好重點了：

一、關于居民家庭住房套數和面積的計算問題

居民家庭住房套數為居民家庭（包括夫妻雙方及其未成年子女，下同）在本市范圍內擁有的所有住房（含已簽訂購房合同的住房）。

兩個或兩個以上居民家庭共同擁有或購買住房的，均應計入各自家庭的住房套數，并根據各自擁有住房的份額，分別計算家庭住房面積。

二、關于本市居民家庭問題

本市居民家庭是指具有本市常住戶口的居民家庭。

三、關于計稅價格的核定問題

試點初期，應稅住房的計稅依據為應稅住房的市場交易價格。按照國家有關規定，納稅人申報的應稅住房交易價格明顯偏低，又無正當理由的，由稅務機關核定其計稅價格，房產稅則按應稅住房計稅價格的70%計算繳納。

四、關于應納稅額的計算問題

應稅住房應納房產稅稅額的計算，即：應納房產稅稅額=新購住房應征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價×70%×稅率。

五、關于本市居民家庭同住人免稅住房面積的合并計算問題

本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，該居民家庭中有無住房的成年子女或其他親屬共同居住、且其常住戶口在該居民家庭擁有住房內的，可并入該居民家庭按每人60平方米計算免稅住房面積。

對已并入居民家庭計算過免稅住房面積的成年子女或其他親屬，不得重復計算免稅住房面積。

上述“無住房”是指，成年子女或其他親屬各自所屬的家庭在本市范圍內無住房。

六、關于本市居住證問題

本市居住證是指《上海市居住證》。

七、關于部分個人住房的稅收減免問題

對部分住房暫免征收房產稅，具體包括：

1. 本市居民家庭因房屋征收或拆遷而購買或取得的住房。

上述住房超出國家及本市有關房屋征收或拆遷的補償標準的部分，應按暫行辦法的規定，計算確定房產稅征免面積。

2. 本市農村居民通過宅基地置換試點政策取得的住房。

八、關于申報納稅期的問題

應稅住房房產稅按年計征，并于當年的12月31日前辦理申報納稅。納稅人在年度中發生應稅住房權屬轉移的，其尚未繳納的房產稅稅款，應當在轉移時申報繳納。

九、關于相關信息變化的處理問題

居民家庭住房情況發生變化，涉及應稅住房房產稅納稅事項調整的，可向應稅住房所在地稅務機關申報，并重新辦理房產稅納稅信息的申報、認定，從稅務機關重新認定之次月起調整納稅。

住建部發文，又堵了樓市一條路！

8月10日，住建部官網發了一則非常重要的文件，很多城市的命運要變了。

這則文件名為《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，文件開頭，就點了一些城市更新中，出現沿用過度房地產化的開發建設方式，大拆大建，急功近利等問題，干脆直接，直擊要害。

是的，這則新規就是在各個方面，圍堵大拆大建，限制過度房地產開發。

雖然還只是征求意見稿，并非正式發布，但其中內容和方向已足夠清晰。

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重點給大家劃出來：

1、嚴格控制大規模拆除。

即，違建和危房可拆，除此之外不成片拆現有建筑，原則上老城區的更新和拆除面積，不能大于20%；

2、嚴格控制大規模增建。

即，不大規模新建，新建密度不能比原來的高，公園綠地、公共空間要完善；原則上更新單元（片區）或項目內拆建比不宜大于2。

3、嚴格控制大規模搬遷。

即，不大規模、強制搬遷，保文化，原居民就地安置、就近安置，至少要50%；

4、確保住房租賃市場供需平穩。

即，不集中拆遷、大規模拆遷，要保租賃、保剛需，租金年度漲幅不超過5%；

5、保留利用既有建筑。

即，老建筑、歷史建筑，不能隨意拆、遷、失修、閑置等。

6、保持老城格局尺度

即，不破壞傳統街巷格局，不隨意改道路、禁止修大馬路、建大廣場；

7、延續城市特色風貌。

即，不破壞地形地貌，不亂砍樹、不亂挖山填湖、不隨意動河湖水系和歷史公園、不隨意改老地名。

8、加強統籌謀劃。

即，要看地方實際需求，要看民愿，頭痛醫頭、腳痛醫腳，不盲目搞城市更新。

9、探索可持續更新模式。

即，不能搞過度房地產化開發、不能大肆搞規模擴張，由開發變經營；

10、加快補足功能短板。

即，不搞表面功夫，不搞脫離實際、勞民傷財的政績工程和形象工程。

11、提高城市安全韌性。

即，不能只顧地上不顧地下，不能過度景觀化、亮化。

濃縮成幾個字就是：三限四保。

限拆、限新區、限造城；保城、保人、保建筑、保房價租金。

這與現在管控地區房價等宏觀目標相一致的。

“三限四保”之后，對市場、對我們普通人，有什么影響？

1、主城新房貨量被鎖定，賣一套少一套，該買盡快買！

嚴控拆遷后，舊城改造會有傾斜，但新盤就沒地塊了，也就沒房了。

2、主城的房價趨于穩定，二手房市場進入主流，不再有過大差價；

當現有新房貨量賣完后，老城區都會進入二手房市場，再沒借口猛漲價，房價也會趨同。

3、純造城新區、鬼城項目，不再會新批了；

我倒覺得這是好消息，對買房人、對城市來說，都是好消息。

4、那些重倉城市更新的房企，要沉沒了。

在一眾資金緊張的房企中，一些擁有大量城市更新項目土儲的房企很引人注目，成為解救房企水火的命門。

但這一次，懸了！

其實房產稅一直有相應法律條文，企業購房，及商辦類項目一般都正常征收，只是個人買住宅，之前是一般免征；

上海，重慶試點征收房產稅，現在是上海個人住房落地征收了，對當地住房市場當然是個利空--不過其實因為之前都有政府相應預告“預防針”，總體看其影響應該不大。

住建部發文要求不許大拆大建，其實還是一個樓市調控房價手段，影響了目標項目的品質提升程度，同時緩釋了房價上漲壓力。

無論是上海落地征收住宅房產稅，還是禁止大拆大建，都是“房住不炒”樓市“三穩”要求一脈相承。

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關于房產稅，你關心的都在這

山東高法 3天前

近日

一則重要消息轟動全國

近年來提及多次的

房地產稅改革試點

終于來了

全文如下

房地產稅改革試點

全國人大常委會關于授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定

（2021年10月23日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議通過）

為積極穩妥推進房地產稅立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進房地產市場平穩健康發展，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定：授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。

一、試點地區的房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。土地使用權人、房屋所有權人為房地產稅的納稅人。非居住用房地產繼續按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》執行。

二、國務院制定房地產稅試點具體辦法，試點地區人民政府制定具體實施細則。國務院及其有關部門、試點地區人民政府應當構建科學可行的征收管理模式和程序。

三、國務院按照積極穩妥的原則，統籌考慮深化試點與統一立法、促進房地產市場平穩健康發展等情況確定試點地區，報全國人民代表大會常務委員會備案。

本決定授權的試點期限為五年，自國務院試點辦法印發之日起算。試點過程中，國務院應當及時總結試點經驗，在授權期限屆滿的六個月以前，向全國人民代表大會常務委員會報告試點情況，需要繼續授權的，可以提出相關意見，由全國人民代表大會常務委員會決定。條件成熟時，及時制定法律。

本決定自公布之日起施行，試點實施啟動時間由國務院確定。

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為什么開始試點房地產稅？

今年以來，國家層面對房地產稅的表述已經出現多次。從3月“推進房地產稅立法，健全地方稅體系”被寫入“十四五規劃綱要”，到5月財政部部長劉昆撰文《建立健全有利于高質量發展的現代財稅體制》，“推進房地產稅立法和改革”被提及，再到10月16日《求是》雜志發表習近平總書記文章《扎實推動共同富裕》中提到“要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作”，房地產稅改革已箭在弦上。

2020年，我國住房占居民家庭總資產比重達到59.1%，房產已成為我國居民家庭主要資產。同時，房產與金融系統高度綁定，房地產相關收入也為地方政府提供了穩定財源，在此背景下，房價大幅波動不利于社會穩定運行，調控目標是穩房價、穩地價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。

房產已成為居民財富差距的主要原因，征收房地產稅將有力縮小居民財產差距，并助力地方政府擺脫土地財政依賴。中國財政科學研究院研究員賈康認為，從房地產長效機制到共同富裕、再到推動地方政府職能的轉變，房地產稅都被寄予厚望。

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房地產稅稅率會是多少？

2011年，上海、重慶兩地已經試點對個人住房征收“房產稅”。上海征收的是本地居民家庭二套及以上的房產，以及外地居民家庭在滬購買的首套房屋，且設有每人60平的免征面積；重慶則直接是對豪宅以及無戶籍、無工作、無社保人員征收房產稅。

其中，上海在征收房產稅時，采用的稅率為0.4%、0.6%兩檔稅率，而重慶在征收房產稅時采用的稅率為0.5%、1%、1.2%三檔稅率。

總體上來說，上海模式以多套房為主要征收對象，對炒房行為起到了抑制的作用。重慶模式以高端豪宅為重點征收對象，對高檔住宅成交形成有效制約。

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這兩地征收的房產稅，都是新增住房，而不是存量房。也就是說，并不涉及持有房產。而此次試點的房地產稅，征收的不止有新增住房，還有存量住房。

2020年財政部部長肖捷談及房地產稅，明確未來的房地產稅將按照房屋評估值征收，即按照房價征收。若按照目前上海最低稅率0.4%計算，價值1000萬的房子，每年需要納稅4萬元。

哪些地區會率先試點？

哪些地方會成為第一批“吃螃蟹”的城市？網絡上已有不少猜測。中國財政科學研究院研究員賈康認為，位于創新前沿的示范區可以先行加入試點，給其它地方和全局配套改革提供更好的案例經驗。

可以肯定的是，將來擴大范圍的試點地區，都會給它一個彈性空間，不要求所有的試點地區采取完全一致的方案。另外，在立法軌道上，一旦通過，也不會全國“一刀切”，會允許地方根據不同的情況，有先有后或有差別地制定具體實施細則。

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對普通人而言影響大嗎？

西南財經大學財稅學院副院長李建軍表示，在試點期內，房地產稅對試點地區內持有多套房子的個人或家庭會產生直接影響。可以預期，房地產稅征收應該有減免設計，比如首套減免稅、房產稅的免征面積等，實際上對于滿足首套住房需求購置房產的家庭來說，不會有實質影響。

對在試點地區租房的群體而言，影響也不會很大。首先，影響房產價格的主要原因是土地供給，而限制房租的則是本地工資收入。如果房東因為征收房地產稅而將成本轉移給租客，短期內租金可能會上漲。一旦租金達到市場承受極限，價格還是會被迫下跌。其次，房地產稅試點，會推動許多空置待漲的房子進入租房市場，以抵消部分房產稅，這會促使租金下跌。 

吳其倫：擴大房產稅試點將促進房價合理回歸

央視網特約

財政部部長謝旭人日前撰文指出，認真總結個人住房房產稅改革試點經驗，研究逐步在全國推開，同時積極推進單位房產的房產稅改革。

其實，自2011年1月28日上海、重慶開展個人住房房產稅改革試點以來，業內對于房產稅改革試點范圍擴大、是否會全國“實轉”的探討從未停止。

除了謝旭人外，財政部財政科學研究所所長賈康也于日前表示“擴大房產稅試點范圍的改革方向已被鎖定”。

住建部部長姜偉新則表示，房地產限購政策短期內不會退出。針對房產稅試點范圍是否會擴大的問題，姜偉新稱：“正在積極研究，適當的時候可能還會出臺。”

這些都表明，房產稅試點范圍擴大已漸行漸近。對此，筆者持支持態度，因為，開征房產稅有諸多好處，具體表現在：

一是房產稅在房屋持有階段征收，開征房產稅利于建立完善的房地產稅收體系。而唯有完善的房地產稅收體系，才能確保中國房地產業步入理性發展通道。

二是開征房產稅利于打擊房市投機。房地產領域稅收集中在交易環節是導致當前房地產市場投機（投資）盛行的重要原因。而一旦在持有環節征稅，則勢必令投機、投資客因持有房屋成本增加而降低獲利預期。

三是開征房產稅利于消費者減少過度消費。在目前的房地產市場，過度消費現象異常嚴重。房產稅一旦開征，單套面積過大，超出普通住宅標準或者生活必要限度的房子可能適用稅率就要明顯高一些。這樣，過度消費現象將大為減少。

四是開征房產稅將令促進房價合理回歸。從對市場供需雙方的心態影響上來看，由于房產稅將在很大程度上增加房產的持有成本，并在此基礎上降低房產的增值可能。房產稅的開征，必將令炒房者因獲利預期降低而陷入恐慌，大幅降價以期解套，并將令市場需求大幅降低，將在很大程度上促進房價合理回歸。

那么，擴大房產稅試點范圍究竟應如何進行呢？筆者建議如下：

一、建議在全國40個信息聯網城市同時進行試點，并采用統一標準。對于房產稅試點范圍，業界較多的觀點是房價漲幅過大的少數一線大城市。對此，筆者不予茍同，從今年的房地產市場表現來看，全國大中城市均出現量價齊升的局面，而造成這一局面的最重要原因是投機、投資驅動。而欲打擊投機、抑制投資，開征房產稅是最佳調控手段，結合40個城市已經實現房地產信息聯網，筆者建議房產稅試點工作在這些城市同時進行。

二、建議首套普通住宅（90平方以下）免征、二套適度征收、二套以上重征。截止目前，中央對于房地產調控的政策基調依然是打擊投機、抑制投資、滿足消費需求，從這一點來看，房產稅試點應區別對待，建議采取首套普通住宅（90平方以下）免征、二套適度征收、二套以上重征的方式進行。

三、建議采用累進稅率，0.3——2%，分3-5檔征收。建議房產稅試點時應依據房屋屬性進行區別對待，采用累進稅率，分檔征收。征收稅率或為0.3——2%，分3-5檔征收。具體為：首套住宅（90平方以上）：0.3%；二套住宅：0.5%；三至五套1%；六套及以上：2%。

四、建議存量房、增量房同時開征。上海試點房產稅時，只對增量房開征，這不僅令應稅額大幅降低，更難以激發投資客放盤的決心，這也是上海房產稅試點沒有取得預期效果的最重要原因。故此，接下來的房產稅試點，建議存量房、增量房同時開征。

官方認為《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）實施20多年以來，稅制比較健全，運行平穩，上升為法律的條件和時機已經成熟。此次出臺《征求意見稿》除了將《條例》上升為法律，還對不適應經濟社會發展和改革要求的個別內容，進行適當調整。

今天艷姐針對《條例》和《征求意見稿》內容，逐一分析新舊之變化。

本次意見征求稿全文共有22條，全文共有8處變更，4處新增，1處未變內容。

★變化內容★

【變化1】將轉讓集體土地使用權和地上建筑物納入土地增值稅征收范圍。

《條例》

第二條轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。

《征求意見稿》

第二條本法所稱轉移房地產，是指下列行為：

（一）轉讓土地使用權、地上的建筑物及其附著物。

（二）出讓集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物作價出資、入股。

【變化2】改變納稅人轉移房地產的收入內容表述，將實物收入和其他收入統稱為非貨幣收入。

《條例》

第五條納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

《征求意見稿》

第五條納稅人轉移房地產所取得的收入，包括貨幣收入、非貨幣收入。

【變化3】改變計算增值額時準予扣除項目兜底條款的主體，由財政部規定其他扣除項目改為由國務院規定。

《條例》

第六條計算增值額的扣除項目：

（五）財政部規定的其他扣除項目。

《征求意見稿》

第六條計算增值額的扣除項目：

（五）國務院規定的其他扣除項目。

【變化4】改變納稅人違法時的征收依據，由按照房地產評估價格計算改為依法核定。

《條例》

第九條納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：

（三）轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。

《征求意見稿》

第九條納稅人有下列情形之一的，依法核定成交價格、扣除金額：

（三）轉讓房地產的成交價格明顯偏低，又無正當理由的。

【變化5】改變并擴大納稅人減、免征土地增值稅的情形，授權省級人民政府根據當地房地產實際情況，決定對某些情形減免征稅。

《條例》

第八條有下列情形之一的，免征土地增值稅：

（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的；

（二）因國家建設需要依法征收、收回的房地產。

《征求意見稿》

第十一條下列情形，可減征或免征土地增值稅：

（一）納稅人建造保障性住房出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；

（二）因國家建設需要依法征收、收回的房地產，免征土地增值稅；

（三）國務院可以根據國民經濟和社會發展的需要規定其他減征或免征土地增值稅情形，并報全國人民代表大會常務委員會備案。

第十二條省、自治區、直轄市人民政府可以決定對下列情形減征或者免征土地增值稅，并報同級人民代表大會常務委員會備案：

（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；

（二）房地產市場較不發達、地價水平較低地區的納稅人出讓集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物作價出資、入股的。

【變化6】改變權屬登記機關表述，將土地管理部門、房產管理部門變更為不動產登記機構。

《條例》

第十二條納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續。

《征求意見稿》

第十八條納稅人未按照本法繳納土地增值稅的，不動產登記機構不予辦理有關權屬登記。

【變化7】擴大了提供相關信息的合作部門范圍，明確建立土地增值稅涉稅信息共享機制和配合機制。

《條例》

第十一條土地增值稅由稅務機關征收。土地管理部門、房產管理部門應當向稅務機關提供有關資料，并協助稅務機關依法征收土地增值稅。

《征求意見稿》

第十七條稅務機關應當與相關部門建立土地增值稅涉稅信息共享機制和工作配合機制。各級地方人民政府自然資源、住房建設、規劃等有關行政主管部門應當向稅務機關提供房地產權屬登記、轉移、規劃等信息，協助稅務機關依法征收土地增值稅。

【變化8】明確了先預繳后清算的辦法，并且區分從事房地產開發的納稅人和非從事房地產開發額納稅人的稅款申報時間、期限。

《條例》

第十條納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。

《征求意見稿》

第十五條房地產開發項目土地增值稅實行先預繳后清算的辦法。從事房地產開發的納稅人應當自納稅義務發生月份終了之日起15日內，向稅務機關報送預繳土地增值稅納稅申報表，預繳稅款。

從事房地產開發的納稅人應當自達到以下房地產清算條件起90日內，向稅務機關報送土地增值稅納稅申報表，自行完成清算，結清應繳稅款或向稅務機關申請退稅:

（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

（四）直接轉讓土地使用權的；

（五）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

（六）國務院確定的其他情形。

第十六條非從事房地產開發的納稅人應當自房地產轉移合同簽訂之日起30日內辦理納稅申報并繳納稅款。

★新增內容★

【新增1】增加收入、扣除項目的決定機關為國務院。

第七條本法規定的收入、扣除項目的具體范圍、具體標準由國務院確定。

【新增2】增加有關集體土地出讓、出資、入股按比例征收土地增值稅的規定。

第十條出讓集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物作價出資、入股，扣除項目金額無法確定的，可按照轉移房地產收入的一定比例征收土地增值稅。具體征收辦法由省、自治區、直轄市人民政府提出，報同級人民代表大會常務委員會決定。

【新增3】增加了納稅義務發生時間。

第十三條土地增值稅納稅義務發生時間為房地產轉移合同簽訂的當日。

【新增4】明確土地增值稅預征清算辦法制定機關。

第二十條土地增值稅預征清算等辦法，由國務院稅務主管部門會同有關部門制定。各省、自治區、直轄市人民政府可根據本地實際提出具體辦法，并報同級人民代表大會常務委員會決定。

新舊對比：《土地增值稅（征求意見稿）》 

★未變內容★

土地增值稅仍舊實行四級超率累進稅率且稅率不變：

增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；

增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；

增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；

增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

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