房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風險管控

【課程背景】

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，行業(yè)發(fā)展的黃金年代已經(jīng)逐漸過去。自2020年初以來，行業(yè)先后經(jīng)歷新冠疫情爆發(fā)、資管新規(guī)發(fā)布（三道紅線）、“兩集中”政策（集中發(fā)布用地公告，集中組織出讓活動）；全國房地產(chǎn)調(diào)控力度加大，在限購、限售、以及融資收緊的制約下，資金鏈緊張成為了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的共同難題。

近幾年來因為缺乏對現(xiàn)金流的合理管控而使企業(yè)自身陷入困境的事例普遍存在，斷貸危機、崩盤退市、高額債務(wù)纏身、暴雷危機，呈現(xiàn)資金黑洞等，2020年至今房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量高達670多家。

本課程致力于講解房地產(chǎn)現(xiàn)金流的風險管控及資金周轉(zhuǎn)策略。

【課程大綱】

一、房企普遍存在的現(xiàn)金流管理問題

1、盲目追求投資及規(guī)模擴張

1）“高周轉(zhuǎn)”開發(fā)模式的高負債、高杠桿

2）項目前期現(xiàn)金流出巨大

3）資金回收期過長

2、融資難，資金鏈斷裂風險高

1）過度依賴單一融資渠道

2）房地產(chǎn)相關(guān)政策的調(diào)整，導(dǎo)致銀行放貸限制

3）融資成本高

4）融資金額受限

3、回收周期長，周轉(zhuǎn)速度慢

二、房企現(xiàn)金流管理優(yōu)化措施

1、優(yōu)化投資管理

1）加強現(xiàn)金流預(yù)算管理

2）要量化、細化現(xiàn)金流預(yù)算執(zhí)行指標

3）現(xiàn)金流預(yù)算的執(zhí)行開展績效考核評價

2、加強存貨管理

1）控制存貨增量，消化存貨存量，提升流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度

2）在當下數(shù)字化時代加強資金在各部門間的互相監(jiān)控

3）提高回款能力，加強對回籠資金的管理

4）加強對應(yīng)收賬款的管理，跟進銀行按揭放款時間

3、拓寬融資渠道

1）貸款

2）發(fā)行債券

3）中期票據(jù)

4）私募

5）證券化

6）承兌匯票

4、運用“資金池”使資金集約化管理。

1）以總公司的財務(wù)集團對其進行運營

2）是總公司的內(nèi)部結(jié)算中心對其進行運營

5、基于戰(zhàn)略目標管理現(xiàn)金流

1）戰(zhàn)略目標體現(xiàn)現(xiàn)金流向

2）基于企業(yè)戰(zhàn)略目標開展現(xiàn)金流管理工作

3）選擇不同現(xiàn)金流管理策略，差異化對待不同戰(zhàn)略價值的項目

三、房企資產(chǎn)運營效率的概念及其評價指標

1、資產(chǎn)運行效率的概念及管理的內(nèi)容

1）資產(chǎn)運營效率

①資產(chǎn)利用的有效性

②資產(chǎn)利用的充分性

2）資產(chǎn)運營效率的內(nèi)容

①人力資源運營效率指標

②生產(chǎn)資料運營效率指標

2、資產(chǎn)管理效率指標

1）流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

①應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率

②存貨周轉(zhuǎn)率

2）固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

3）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

4）其他資產(chǎn)質(zhì)量指標

①周轉(zhuǎn)率②周轉(zhuǎn)期

3、盈利能力指標

1）毛利率

2）凈利率

3）成本費用率

4）總資產(chǎn)利潤率

4、財務(wù)風險（償債能力）指標

1）流動比率

2）速動比率

3）現(xiàn)金比率

4）資產(chǎn)負債率

5）權(quán)益乘數(shù)

5、綜合報酬指標

1）權(quán)益報酬率

2）不良資產(chǎn)比率

3）資產(chǎn)現(xiàn)金回收率

四、上市房地產(chǎn)上市公司的運行狀況比較

1、資產(chǎn)規(guī)模總量大幅增長，超百億企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢的影響

2、每股收益整體趨好，每股收益為負的家教減少

1）每股收益較去年同期總體態(tài)勢

2）每股收益為負值的企業(yè)個數(shù)

3、總資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率同比變化

五、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的建議與對策

1、改進房地產(chǎn)上市公司的外部治理結(jié)構(gòu)

1）獨立董事制度。

2）推進股權(quán)分置改革，促使經(jīng)營者關(guān)注資產(chǎn)使用效率。

2、改善銀行與企業(yè)的關(guān)系

1）銀行與企業(yè)的關(guān)系的不確定性。

2）增加技術(shù)手段，比如，擔保等鎖定不確定性

3）強化債權(quán)治理，約束上市公司的投資和籌資決策

4）加強資產(chǎn)證券管理模式

企業(yè)價值觀： 誠信做人，負責做事，實效主義，追求共贏