建筑、房地產業稅務風險排查與節稅規劃

課程背景：

房地產企業的涉稅風險主要體現在一個”既要高收入又要少納稅”這個矛盾體中，在對房地產企業的稅收治理中，執法部]也查處了一些違法偷逃稅款的伎倆，絕大部分的經營者都是有"底線”的。其實，在現行稅收政策下房地產開發企業的稅負是可以依據交易安排合法減輕的。要進行合理籌劃的前提條件是：先弄懂相關稅收政策，以及高稅負的原因，再進行交易上的合理安排。

大部分建筑房地產企業財稅人員對增值稅把握不透，思維混亂，很多建筑企業取得的發票不合規，有的企業可能學會了一些節稅“皮毛”，沒有把握住“實質”，更沒有構建起正確的增值稅思維。

開票系統升級、金稅三期發力、聯合懲戒、黑名單、“互聯網+稅務”等嚴征管模式下，稅務稽查方式改變，稽查力度更大、稽查目標更精準，建筑房地產企業最大的稅務風險莫過于增值稅發票稅務風險，而防范增值稅發票稅務風險又必須精通增值稅政策并靈活運用。而對于房地產企業來說,一筆業務同時涉及增值稅、企業所得稅、土地增值稅等多稅種，稅務風險更是不可忽視！

課程收益：

全面理清房地產建安行業是涉及的稅種

了解房產建安行業的稅種規范、納稅計算

明晰房產建安行業業務中涉及的問題處理、操作技巧

掌握房地產從拿地、設計、施工、裝修，再到銷售、自持等各個環節的稅收籌劃相關知識

課程時間：2天，6小時/天

課程對象：企業財務總監、財務經理、財務主管、財務人員、企業負責人

課程方式：講師講授.案例研討.全員參與

課程大綱

模塊一、新環境下的房企稅收風險

一、合同控稅與合法憑證管理

1．稽查新形勢新變化與防控風險新思路：

1）國地稅合并

2）金三監控及關聯事項

3）遺留問題、老項目、老稅率

4）發票聯網、嚴打虛開

5）納稅評估、稽查雙隨機、一案雙查、聯合懲戒

2、合同在稅收管理中的重要性

1) 合同涉稅與票據條款（價格、開票時間、種類、合規性責任）

2) 掛靠經營與共享資質、委托收付款是否可行

3）三方抵賬協議、委托收款協議、委托付款協議

4）四流不合一但稅法允許抵扣的特殊情形

3、防范虛開發票是關鍵

1）發票新系統帶來的稅務風險

2）虛開發票的稅務風險及刑事風險

3）虛開發票后即作廢為何被判虛開發票罪

4）虛開發票沒用為何被判虛開發票罪

5）應取得發票而未取得發票的風險

6）“對開”和“環開”專用發票

7）公司注銷了涉嫌虛開發票也清查

8) 《已證實虛開通知單》應對

4、善意取得的運用及真實交易的證明

1）真業務真發票為何被補稅

2）應開票未開票的大風險

3) 合法憑證如何掌握

4) 確實無法取得合法憑證的補救

5）嚴守四流一致（付款方向與方式）

5、稅負預警如何應對

1）、稅負率的定義

2）、企業增值稅行業預警稅負率

3）、幾大預警指標解析

二、征地方式與稅務規劃：

1、招拍掛（主體變更、紅線外、返還）

2、拆遷補償方式要點

3、股權收購方式（溢價稅負轉嫁的處理）

4、合作開發模式

5、限地價競配建

6、前期規劃許可與清算對象確定

7、土地出讓金返還

三、開發成本的軌跡策劃

（一）前期工程、基礎設施、公共配套預算

1．七通一平

2．規費

3．綠化與景觀

4．配套設施

（二）建安成本預算

1．地基基礎工程

2．主體結構工程（甲供、大包、甩項）

3．裝修工程

（三）工程承包方式選擇中的籌劃：

1、EPC模式

2、建筑工程承包、

3、甲供材料限制

四、融資業務中的稅務規劃（統借統還、關聯借款、無息借款）

1、利息發票開具時間

2、計提未到支付期的利息是否調增所得

3、混合性投資

4、同期利率

五、銷售環節的稅務規劃（促銷方式選擇）：

1、設立銷售公司分解增值率是否可行

2、先投資或分立再轉讓股權是否可行

3、贈送裝修如何運作

4、免物業、免契稅、定金返息、老帶新

5、商鋪售后回租

6、視同買斷、超基價分成

7、組建銷售部與委托代銷的決策

8、租賃業務中的稅收風險防控（無租、免租期、轉租）

9、往來賬中的稅務風險防控：

⑴ 股東借款年末未歸還

⑵ 無償出借資金

⑶ 負債科目隱瞞收入

⑷ 無法支付的應付款

⑸ 預收款轉收入時間

10、違約金專題

模塊二、建筑業稅收風險管控

一、建筑業增值稅納稅義務發生時間風險防范

1、發票開具時間點和收付款

2、異地施工預繳稅款及涉稅風險規避

3、增值稅計稅方式的選擇及預繳稅款核算

4、項目結束留抵稅款的處理

5、商砼采購與水泥采購有無關系

二、建筑業合同涉稅風險

1、合同經濟行為分拆與業務內容涉稅風險

1）資質共享問題

2）業務模式與組織架構管理

3）外購材料設備模式的管理

4）“甲供工程”、清包工模式的管理

5）材料設備內部調撥或內部租賃模式

6）自制材料模式

2、建筑業的經營方式及合同類型（EPC合同與施工承包合同的判定）

1）EPC 工程總承包項目

2）BT、BOT、PPP模式稅收問題

3）總價合同、固定單價合同、成本加成

4）聯營合作項目（掛靠經營）

5）項目經理承包制

3、混合銷售特例及兼營行為行為的涉稅分析

4、三包一靠的涉稅處理

2）專業分包和勞務分包風險

3）建筑勞務外包和勞務派遣的選擇

4）轉包風險

5、合同的相對方及三流一致的約束

三、降稅率后對建筑業的影響及風險

1、合同實施期限及結算方式

2、合同義務及納稅義務發生時間

3、跨期合同（老項目）與征收方式變化

4、降稅率時點的遲延納稅風險

5、勞務人工成本的籌劃及用工合同類型

模塊三、建筑房地產行業的稅務籌劃方法

一、稅收籌劃技術的應用

1、利用臨界點籌劃

2、一般計稅與簡易計稅合理選擇籌劃

3、供應商和分包商的選擇籌劃

4、工程與勞務分包的籌劃

5、兼營與混合銷售、價外費用的籌劃

6、改變掛靠經營模式

7、甲供工程合理籌劃

8、組織架構的合理安排

9、轉變融資模式

10、關聯交易的籌劃

二、資產剝離與重組：

1、合并與分立

2、股權轉讓

3、投資

4、租賃

5、增資與股權轉讓

三、分稅種稅務籌劃及預測

（一）、增值稅預算及預繳

1、銷項稅額測算與銷項抵減

1）建筑、房地產開發企業增值稅納稅義務發生時間

2）建筑、房地產開發企業增值稅、企業所得稅收入、會計準則確認時間的異同分析

3）建筑、房地產開發企業提前開票與延遲開票的稅務風險

4）開票時點常見誤區八、混合銷售與兼營業務票據風險應對

5）建筑、房地產開發企業兼營業務與混合銷售的稅務風險

①兼營、混合銷售怎樣準確區分？

②兼營、混合銷售在合同簽訂、發票開具、財稅處理上需要注意哪些事項？

③兼營、混合銷售的錯誤納稅籌劃是怎樣的？

6）建筑、房地產開發企業價外費用的稅務風險

①熟練運用價外費用相關稅法政策，準確判斷價外費用。

②價外費用的發票問題。

③押金、保證金、財政補貼是否屬于價外費用。

④稅務爭議事項風險化解方法與合同中的價外費用的涉稅事項。

7）建筑、房地產開發企業視同銷售的稅務風險

①增值稅視同銷售政策詳解

②增值稅視同銷售與所得稅視同銷售的區別

2、進項稅額測算：

1）購建固定資產

2）期間費用

3）成本中服務費（設計、監理等）

4）外購材料

5）工程大包

6）甲供工程

7）其他費用

3、進項稅額的抵扣風險

1）扣稅憑證合法合規（8大方面判斷）

2）增值稅扣稅憑證的種類

3）增值稅扣稅憑證抵扣期限

4）不得抵扣進項稅額的情形

5）四流合規（單列一節）

6）不動產抵扣

7）農產品抵扣

8）特殊政策

（二）、企業所得稅預算

1．未完工階段-預計毛利

2．完工階段-毛利差

3．期間費用預算

4．開發項目出售與自持租賃稅負比較

5．總體稅負

（三）、土地增值稅稅負測算

1．不同類別產品清算收入確定

2．不同類別產品成本分攤

3．車位銷售方式（附贈、銷售、租賃）對清算影響

4．裝修成本的扣除

5．稅金附加計算

6．增值額與增值率

7．稅負與調整思路（決算、成本歸集與分配技巧、裝修）

（四）、企業所得稅與土地增值稅主要口徑差異

1．土地成本

1）銷售額差額計稅

2）公共配套設施

3）拆遷補償費支出涉稅

4）契稅計算依據

2．開發間接費

1）代收的辦證等費用是否繳稅？

2）建設方支付的賠償款、提請竣工獎、優質工程獎是否繳稅？

3）房地產公司代收的有線電視施工費是否繳稅？

4）燃氣初裝費

3．開發費用

1）老項目怎么選擇計稅方式？

2）銷售額差額計稅的15個稅務風險

3）預繳稅款的計算基數

4）加計扣除與預提的計算基數

5）同一《施工許可證》下既有普通住房，又有別墅的計稅方法

4．利息支出

1）利息扣除的條件

2）代墊首付

3）銷售退回、銷售折讓

4）購房返稅

5．車位的買與送

1）車庫、車位的銷售處理

2）買房送車位、買房贈車、買房送“蘋果” 、買房送物業費等類似業務稅務處理

3）精裝房的銷售

4）車位的成本扣除

6．營銷設施

1）售樓處的餅干、糖等免費食品需要視同銷售嗎？

2）售樓處以老帶新送禮盒需要視同銷售嗎？

3）售樓處送黃金掛墜需要視同銷售嗎？

4）售樓處、樣板間的處理

7、持有與自用、出租等問題涉稅

1）自行開發開發產品轉為固定資產后再銷售問題

2）開發項目出租和自用處理問題

3）開發項目自用、出租、回租、轉租、免租處理問題

4）代建工程財稅操作

5）預售環節收取的預收房款以及定金、訂金、誠意金是否繳稅？

6）未履行房屋銷售合同約定而沒收的定金、解除合同而收取的違約金是否征稅？

7）公共配套設施移交相關部門是否視同銷售？

企業價值觀： 誠信做人，負責做事，實效主義，追求共贏