房地產三、四線城市項目投資與拓展策略

課程介紹：

房地產行業已經進入一個成熟期，隨著開發過剩，物業銷售困難，房地產項目風險越來越高，而項目的投資價值或物業價值卻在下降。本課程針對房地產投資企業，如何從房地產行業去評估一個房地產項目的風險和價值，為著眼點展示開學習和案例分析。

課程對象:

房地產企業高層管理人員、投資決策部門人員、項目開發管理人員

課程時間：2天

課程學習目標：

1. 認識和了解新的房地產行形勢下房地產行業風險與趨勢；

2. 掌握針對三、四線城市風險評估重要流程、數據和信息，以及如何采集和分析數據、信息；

3. 掌握房地產項目風險評估的流程和關鍵要點，以及風險評估方法和模型；

4. 重點掌握和學習房地產企業土地儲備戰略與持續性開發模式。

課程大綱：

1 三、四線城市項目拓展與項目拓展模式

1.1 項目拓展與土地拓展差異

1.2 項目拓展類型

1.2.1 土地拓展

1.2.2 項目收購

1.2.3 合作開發

1.2.4 政府勾地模式

1.2.5 不良資產收購處置

1.3 項目拓展操作

1.3.1 城市選擇

1.3.2 拓展途徑

1.3.2.1 一級土地整理

1.3.2.2 二級土地市場

1.3.2.3 三舊改造

1.3.2.4 集體用地流轉

1.3.2.5 不良資產收購

1.3.3 項目選擇標準

1.3.3.1 項目類型

1.3.3.2 項目規模

1.3.3.3 動態財務指標

1.3.3.4 靜態財務指標

1.3.3.5 可銷售比例與物業類型

1.3.4 項目可研、測算要點

1.3.5 項目拓展的工作重點

1.3.5.1 城市評價基礎數據收集

1.3.5.2 城市土地儲備、存量土地分布

1.3.5.3 城市各區域市場信息

1.3.5.4 土地拓展渠道

1.4 案例：萬科、恒大、碧桂園三、四線城市拓展模式與經驗

2 同行研究與競爭對手研究

2.1 同行研究

2.1.1 研究對象選擇的原則與標準

2.1.2 同行研究四個方向

2.1.2.1 主要選擇區域與城市

2.1.2.2 選擇的產品類型

2.1.2.3 選擇的投資模式

2.1.2.4 選擇的周期與時間節點

2.2 同行投資信息獲取來源六個方向

2.3 同行投資信息分析與真偽研判

3 房地產項目風險評估的流程和關鍵要點

3.1 房地產項目風險評估的流程

3.1.1 9+1的房地產項目風險評估模型和流程

3.2 項目評估的關鍵要點

3.2.1 相關案例的溯源與回顧

3.2.2 建立項目風險評估的價值表

3.3 收并購項目的盡職調查與風險控制

3.3.1 盡職調查的范圍與要求

3.3.2 盡職調查的深度

3.3.3 民間糾紛與借貸情況的調查

3.3.4 收并購項目核心四大風險

3.3.4.1 項目規劃與開發要求的風險

3.3.4.2 土地溢價與土增稅的風險

3.3.4.3 項目方經濟與法律糾紛風險

3.3.4.4 項目工程質量與銷售風險

3.4 城市房地產政策與風險評估

3.4.1 城市房地產主要數據采集與分析

3.4.1.1 城市目前所處的房地產何種開發階段

3.4.1.2 城市存量、新開發量與去化量之間關系

3.4.1.3 城市各區域市場房地產相關數據

3.4.2 城市房地產、人口、產業、商貿、GPD等數據對房地產市場的影響

4 項目投決策核心要素與可行性決策

4.1 項目投資估算和資金籌措

4.1.1 土地成本預算

4.1.2 建安工程成本預算

4.1.3 前期費用

4.1.4 紅線內外工程及公建配套預算

4.1.5 不可預見費

4.1.6 開發期稅費

4.1.7 資金籌措計劃及財務費用

4.2 可行性研究財務數據的選定和預測

4.2.1 售樓收入的測算

4.2.1.1 住宅銷售單價的測算

4.2.1.2 商鋪銷售單價的測算

4.2.1.3 單位銷售單價的測算

4.2.1.4 建議銷售價

4.2.1.5 實際銷售總收入

4.2.2 項目經營管理費用收入與支出測算

4.2.3 經營稅費及所得稅的繳交測算

4.2.4 土地增值稅

4.2.5 所得稅

4.3 項目盈虧能力分析

4.3.1 內部收益率（IRR）

4.3.2 凈現值（NPV）

4.3.3 凈現值率（NPVR）

4.4 項目的不確定性分析

4.4.1 項目盈虧平衡分析

4.4.2 項目敏感性分析

4.4.3 概念性分析

4.5 可行性研究結論與建議

4.5.1 可行性研究結論與建議方案

4.5.2 項目綜合經濟評價

4.5.3 相關說明及建議

4.5.4 項目主要經濟數據、指標綜合評估