房地產投融資分析決策與風險規避

課程簡介：2016年以來房地產行業的競爭從市場競爭、產品競爭，發展到了項目競爭和土地競爭。當前房地產企業長持續生存要點就是決策錢、地、產品，怎么拓展項目？怎么找到資金？怎么在一、二線城市和核心城市或周邊城市，找到項目和土地資源。都是房企高管們每天在思考的問題，本課程2020年疫情后房地產企業如何投資拓展，結合當下地產行業市場環境展開學習。

課程時間：2天

課程對象：房地產董事長，房企集團中、高管，區域公司中、高管，項目投資拓展人員，財務管理人員

課程收益：

1、 學習和掌握中國房地產需要關注區域與城市，以及如何在這些區域和城市獲得項目；

2、 學習和掌握項目決策模型、要點，以及如何正確判斷房地產市場和項目；

3、 學習和掌握從資本角度和財務指標角度對項目做出正確研判；

4、 學習和掌握房地產項目測算模型、市場測算模型以及可行性研究報告撰寫；

5、 學習和掌握項目開發前中后期融資模式、項目研究和踏勘，以及項目風險評價與控制。

課程大綱：

1 決策區域與城市

1.1 時刻關注三大灣區城市

1.2 重點關注中國9大城市群的20個都市圈

1.3 中小房企進入核心都市圈及周邊城市的4種方法

1.4 中小城市項目投資的8個關鍵指標

1.5 抓住房地產周期性投資模式

2 決策項目與市場

2.1 城市規劃與區域規劃研究

2.1.1 城市規劃與區域規劃發展方向

2.1.2 實際規劃落地性論證

2.2 決策項目區域與地段

2.2.1 區域產業與人口特點

2.2.2 區域經濟現狀與未來發展方向

2.2.3 區域交通與配套現狀與未來發展

2.2.4 區域房地產政策

2.3 城市與區域房地產市場研究與決策

2.3.1 土地市場現狀與未來2-3年土地市場研判

2.3.2 房地產存量與去化周期

2.3.3 市場平均去化量與回款情況

2.4 項目決策指標模型

2.4.1 項目核心經濟指標研究與規劃方案選型

2.4.2 城市地圖7個關鍵指標快速定位項目

2.4.3 商業項目與產業項目的決策指標

2.5 項目測算與風險壓力模型

2.5.1 項目成本測算

2.5.2 項目可銷售回款預測

2.5.3 項目開發風險、政策風險與市場評估

2.5.4 項目盈虧平衡點評估

3 決策資金與財務指標

3.1 資金指標決策

3.1.1 資金方的合作方式

3.1.2 資金方投資偏好研究

3.1.3 資金回報要求與風險評估

3.1.4 項目融資結構設計

3.2 項目財務核心指標決策

3.2.1 項目內部收益率IRR

3.2.2 項目“地貨”比

3.2.3 項目凈現值NPV

3.2.4 項目回款周期

3.2.5 項目利潤率

3.3 項目財務指標和稅務選型

4 現場踏勘與市場調研

4.1 現場踏勘準備

4.1.1 土地市場數據調研

4.1.2 房地產市場調研

4.1.3 現場踏勘工具準備

4.2 現場踏勘要點與指標

4.2.1 項目地上物踏勘

4.2.2 項目地下初步地勘、文勘

4.2.3 周邊在建項目走訪

4.2.4 項目1-3公里半徑配套、交通等踏勘

4.3 市場調研

4.3.1 項目周邊主流產品研究

4.3.2 項目周邊項目去化情況和房價研究

4.3.3 項目周邊主力客戶群研究

5 房地產融資模式

5.1 土地前融

5.1.1 資金來源方向

5.1.2 融資模式與成本

5.2 代建融資

5.2.1 代建方背景與資金來源分析

5.2.2 融資模式與成本

5.3 銷售融資

5.3.1 融資模式與融資成本

5.4 合作融資

5.4.1 合作融資結構設計

5.4.2 退出機制與融資成本

5.5 開發貸

5.5.1 開發貸條件與融資階段

6 可行性研究與項目結論

6.1 房地產項目可行性研究構成

6.2 項目可行性研究數據與信息來源

6.3 可行性研究信息與項目投資決策關系邏輯

6.4 項目可行研究結論

6.5 項目投決流程與決策指標

6.6 與企業內部和外部同類型項目對比

6.7 將項目投決與結論作為出讓方談判要點

7 項目投資環節的風險控制

7.1 項目前期拓展階段風險控制

7.1.1 前期拓展工作成本控制

7.1.2 數據與信息完整性

7.1.3 土地/項目核心決策人的接洽

7.2 項目拓展中期談判階段的風險控制

7.2.1 明確政策性拿地返還時間和方式

7.2.2 明確土地款/收購款支付方式

7.2.3 明確拆遷與債務處理方式

7.2.4 明確地價與限購城市的售價

7.3 項目后期獲地階段的風險控制

7.3.1 報批報建方式與流程

7.3.2 開發中相關部門和單位的協調

7.3.3 預售條件與回款時間