國資強監管背景下的租賃資產、資金管理、資產處置操作實務與案例分享

授課主要內容：

課程性質：管理會計

政策依據分析：

? 《中華人民共和國企業國有資產法》（2009年5月1日起施行）

? 《企業國有資產監督管理暫行條例》（2019年3月2日國務院第二次修訂并實施）

? 《國有資產評估管理辦法》（2020年11月29日修訂，國務院令第91號）

? 《企業國有資產交易監督管理辦法》（國資委財政部令2016年32號）

? 《企業內部控制應用指引第8號—資產管理》

? 《企業國有資產管理辦法》

一、國有企業不動產盤活十分迫切

1.國有企業不動產管理現實問題分析。

2.從不動產經營的發展方向來看，不動產專業化經營 主要有兩種路徑。

案例：西門子成立專門的不動產管理部門，對內部用戶、外部承租客戶、投資性客戶進行分類管理。

案例：廣東省郵政公司不動產年租金達 5 億元。

案例：上海電氣集團不動產的盤活的主要做法。

案例：光明集團不動產的盤活的主要做法。

二、當前租賃資產面臨的十大問題和風險分析

（一）擅自租賃國有資產，未履行相應程序。

（二）部分租賃協議租期較長，租金偏低。

（三）出租價格未經專業評估。

（四）對承租人資格審核不嚴，導致租賃費收取難。

（五）國有資產保值、增值難。

（六）不動產租賃存在轉租行為。

（七）租賃行為存在潛規則，國有資產出租管理難度大。

（八）部分單位不動產缺失權屬證書（如房產證、土地使用證）導致部分租賃不動產權屬不清晰，由此產生法律風險。 

（九）部分單位不動產租賃收入未及時申報納稅。

（十）租賃合同文本細則（節）粗糙，一概而論。

三、租賃資產風險應對策略—國有資產租賃行為規范化、制度化，確保國有資產保值、增值。

（一）八項建議。 

（二）如何從程序上降低承租人違約的風險及降低違約后果所造成的損失？

案例：浙江溫州南塘街江南茶市租金糾紛案。

四、不動產租賃資產管理實務操作

（一）資產租賃的流程和要求。

1. 如何審批租賃資產。

2. 如何確定資產評估及租賃底價。

3. 如何制定與審批租賃方案的。

4. 如何實施公開招租。

（二）中介機構詢價情況表設計，

（三）國有資產（不動產）租賃業務流程。

（四）國有資產租賃管理工作流程。

五、除房產外其他資產的處置辦法及政策解讀

（一）如何實現效益最大化。

（二）如何進行分級管理。

（三）如何進行歸口管理。

（四）如何將實物管理和財務管理相結合。

（五）按照管理權限， 如何設計公司自主處置資產流程和審批表。

（六）按照管理權限， 如何設計需經上級公司審批資產處置流程和審批表。

一般固定資產處置審批表設計。

固定資產處置流程設計。

六、資產全生命周期管理

（一）設備資產全生命周期管理的六個環節

（二）保證價值和實物統一，如何從基建項目開始。

（三）資產臺賬和設備臺賬如何才能聯動。 

（四）維修項目/工單如何結算。 

（五）折舊、退廢，如何體現資產賬物管理。

授課時間：一天。