房地產開發企業內部控制實務與企業風險管理暨案例解析

【課程收益】：

人性并不善—-企業內控必須要實戰！老師怎么找—-廣東廣州許愿幫你搞！

為何萬達在王健林的特高壓態勢下發生群體腐敗案呢？可以說是萬達的“恥辱”！---前幾天，兩名萬達高管尹建武（中區營銷副總經理）、金震（總經理）因涉嫌利用職務便利謀取私利，在建國門的萬達總部被朝陽警方帶走，還涉及到一位在萬達任職17年的老臣——萬達集團總裁助理高斌（已出逃美國）。整個案件牽涉金額高達千萬，以安徽為主，項目公司以銷售去化有困難為由串通集團高管放寬審批權，將房子以極低的折扣賣給了外部供應商，從中賺取差價……

從萬達的案例可以看出：在企業具體的內控實務操作過程中，如何在各個業務環節中落實內控，成為企業內控建設面臨的普遍難題。本課程旨在幫助企業解決業務內控難題，識別業務流程中的管控精要，解決實際工作中控制難題；

【培訓對象】：

   房地產企業董事長、總經理、風險管理委員會、審計監察委員會、財務總監、財務人員、內控、審計、運營管理等管理人員

【培訓時間】：

2天（上午9：00-12：00，下午2：00-5：00 ）

【課程大綱】：

引子  課前案例

第一節 房開企業內部控制規范與風險管理要點

一、企業內部控制實踐經歷的不同階段

二、企業全面風險管理的基本框架示意圖

三、企業實施內部控制的性質與范圍

四、企業實施內部控制與管理制度的密切關系

五、企業內部控制的基本邏輯與風險分析

六、企業內部控制實務涉及的主要內容

案例：標桿企業的組織結構及風險管控職能設計

第二節 房地產開發企業風險評估和風險管理手段

一、對企業的內外部環境和設定的經營目標進行分析

二、對各個業務流程進行分析（環境-à目標-à-風險)

三、房地產開發項目面臨的風險與要點解析

四、對企業流程運作的現行實際情況進行全面排查和摸底

五、對流程的運作方式和風險點的設置和控制方式進行優化

六、對企業流程運作的現行實際情況進行全面排查和摸底

七、企業內部控制實現的手段與方式

案例：WK集團風險管理組織架構圖

第三節 企業決策環節與收并購風險暨內部控制策略

一、項目決策流程管理與內部控制風險管理要點

1、項目風險案例：WK的戰略執行？

2、項目風險案例：BGY的戰略執行？

3、萬達及長租公寓持有型等物業的投資風險

4、持有型項目投資（物業）利潤敏感性風險

二、收并購業務風險及管控措施暨案例分析

1、收并購業務4大風險問題與案例分享

2、收并購業務4大高風險因素及管控要點

3、收并購業務交易模式設計暨風險應對

4、并購中共管賬戶的價款支付節點與支付風險保障措施

5、如何規避收并購交易雙方的承擔兜底和承諾風險

6、股權收并購中談判風險與應對策略

7、企業并購改制過程中的股東巨額個稅繳納風險

案例：房開企業直接購買賣100%股權的征稅風險？

案例：土地出讓金返還款的稅務處理風險

案例：新項目的稅務前期未介入風險

案例：并購項目盡職調查的風險

案例：立項信息不準確的風險

案例：股權收購時的“代為償付借款”的風險與控制

案例：公司分立方式收購%股權帶來的系列風險與應對

案例：并購時的控制權風險與隱藏風險的應對措施

案例：項目股權并購風險防范--復星國際與SOHO中國外灘地王之爭

案例：以一致行動人方式協議取得某置業公司控制權

三、征地拆遷業務風險及內部控制風險管理要點

1、征地拆遷業務主要流程與七大風險問題與案例分享

2、征地拆遷業務六大管控要點與案例分享

四、土地流轉&簽村業務風險及內部控制風險管理要點

1、土地流轉六大業務環節及問題風險案例分享

2、簽村業務兩大業務環節及問題風險案例分享

3、土地流轉&簽村十大業務環節與風險管控要點

案例：房地產企業如何拿地風險更低？

案例：土地出讓金返還款的稅務處理風險與應對方式

第四節 物業管理服務類企業的有效并購暨并后風險管理策略

一、物業管理服務類企業經營的基本特征

二、物業管理服務類企業發展的趨勢與并購模式

三、物業管理服務類企業并購的核心關注點與環節

四、物業管理服務類企業重組的趨勢與模式

五、物業管理服務類企業重組的核心與并后整合

案例：碧桂園物業并購與整合成功案例分享暨經驗總結

第五節 項目成本預算與工程招標內部控制暨風險管理策略

一、工程項目成本控制（規劃設計階段）與內部控制風險管理要點

案例：量本利在投資項目風險管理中的運用

二、簽訂設計合同管理與內部控制風險管理要點

案例：合同起草到簽約過程法務未直接參予的風險

三、設計費付款管理與內部控制風險管理要點

四、工程項目開發管理與內部控制風險管理要點

案例：無審圖證施工的風險

項目風險案例：公司編了那么多案例為何還有那么多重復犯錯？

五、工程招標制度制定與內部控制風險管理要點

案例：房開項目工程招投標風險

六、工程招標與預算編制與內部控制風險管理要點

案例：評定標過程不規范的風險

項目風險案例：資源整合風險如何？

第六節 采購和應付賬款內部控制暨風險管理策略

一、采購計劃的訂立及審批管理與內部控制風險管理要點

二、供應商選擇的管理與內部控制風險管理要點

案例：采購稅務風險控制

案例：采購方式不合規的風險

四、采購合同簽訂的管理與內部控制風險管理要點

五、收貨&發票&入賬管理與內部控制風險管理要點

案例：稅務風險控制

案例：企業對于虛開發票的風險防范措施與擺脫技巧

六、付款及入賬管理與內部控制風險管理要點

案例：采購付款的風險

案例：采購定價依據不足的風險

第七節 項目工程建設管理內部控制暨風險管理策略

一、工程合同訂立的管理與內部控制風險管理要點

案例：企業簽訂內部合同風險

二、工程項目成本控制（施工階段）與內部控制風險管理要點

案例：目標成本的風險

案例：動態成本管理風險

案例：財務成本與成本部動態成本核對與成本分攤風險

案例：成本計價的風險

三、設備、材料驗收管理與內部控制風險管理要點

四、施工質量與進度監察的管理與內部控制風險管理要點

項目風險案例：激勵員工的方式不符合WK價值觀？

項目風險案例：選人、用人的風險?

項目風險案例：法律法規風險？

五、配套工程的管理與內部控制風險管理要點

項目風險案例：社區配套與商業定位風險？

公共配套設施費案例:稅務審核風險解析與管理

案例：車位&車庫&地下室的收入成本的歸屬風險

六、工程項目進度控制與內部控制風險管理要點

項目風險案例：經營計劃風險如何避免？

七、工程驗收的管理與內部控制風險管理要點

項目風險案例：客戶需求與成本投入的最佳方式？

八、進度款付款的管理與內部控制風險管理要點

九、工程結算付款的管理與內部控制風險管理要點

十、質保期維護的管理與內部控制風險管理要點

十一、質保金支付的管理與內部控制風險管理要點

十二、工程變更結算與財務決算管理與內部控制風險管理要點

案例：工程變更簽證的風險

案例：土地增值稅的應清算與可清算風險

第八節 銷售和應收賬款內部控制暨風險管理策略

一、銷售策略的管理與內部控制風險管理要點

項目風險案例：客戶滿意的程度？

案例：開盤前法律風險檢查的風險

案例：精裝房合同的五種模式稅務風險應對與籌劃

二、銷售審核的管理與內部控制風險管理要點

案例：房屋定價的風險

案例：特例審批的風險

案例：價格錄入系統的風險

案例：系統權限管理的風險

案例：房屋視同銷售規定的稅額風險

項目風險案例：職業心態風險？

案例：低價售房給職工&親戚的調整企業收入風險

項目風險案例：客戶承諾風險？

項目風險案例：法律法規風險？

案例：面積補差的風險

案例：合同附圖的風險

三、銷售收款與財務對賬的管理與內部控制風險管理要點

案例：銷售現場產生的收款風險

案例：延期付款的風險

案例：有關EAS和銷售與回款明細核對的風險

四、營銷推廣的管理與內部控制風險管理要點

案例：營銷采購的風險

五、營銷定價及調整的管理與內部控制風險管理要點

案例：價格變動對項目增值額“臨界點”籌劃沖擊風險 

第九節 對外投資管理內部控制暨風險管理策略

一、長期股權投資的管理與內部控制風險管理要點

案例：企業投資的兩大原則與匹配風險

二、項目投資后的管理與內部控制風險管理要點

案例：BGY酒店經營中的授權風險

第十節 集團費用支出內部控制暨風險管理策略

一、費用報銷授權審批制度的管理與內部控制風險管理要點

二、出差流程的管理與內部控制風險管理要點

三、業務借支審批制度的管理與內部控制風險管理要點

四、費用報銷的管理與內部控制風險管理要點

案例：交際費用的管理風險

第十一節 集團固定資產管理內部控制暨風險管理策略

一、固定資產采購的管理與內部控制風險管理要點

二、資產驗收及入賬的管理與內部控制風險管理要點

三、固定資產盤點的管理與內部控制風險管理要點

案例：WK固定資產管理風險

第十二節 企業財務管理內部控制暨風險管理策略

一、財務預算的管理與內部控制風險管理要點

二、營運資金的管理與內部控制風險管理要點

案例：盾安集團債務風波

案例：房地產企業的負債率到底是多少才有風險？

案例：企業資金往來的涉稅風險

三、銀行存款收支控制的管理與內部控制風險管理要點

案例：銀行存款利息損失風險

案例：未及時編制《銀行存款余額調節表》&未經獨立復核的風險

案例：票據及有價證券保管缺少嚴密性產生的舞弊風險

四、現金收支控制的管理與內部控制風險管理要點

案例：付款管理存在缺少支持原始資料的風險

案例：網銀付款權限的復核風險

案例：現金風險

案例：銀行印鑒保管的風險

五、貸款審批的管理與內部控制風險管理要點

六、一般價格（銷售/采購/工程價格）的管理與內部控制風險管理要點

七、集團貨幣資金授權審批的管理與內部控制風險管理要點

八、子公司貨幣資金授權審批的管理與內部控制風險管理要點

案例：企業簽訂合同與長期掛賬往來風險

案例：資本金出資不到位異常的稅務風險

案例：資本金不到位的房開項目利息支出方式無法選擇風險

案例：定期的帳務清理與分析風險

案例：帳面庫存存貨與實物相符的風險

案例：稅金申報的計算風險

第十三節 企業內部審計內部控制暨風險管理策略

一、內部審計章程（制度）和計劃的管理與內部控制風險管理要點

二、一般內審業務的管理與內部控制風險管理要點

三、內部審計的后續跟進的管理與內部控制風險管理要點

四、特殊目審計的管理與內部控制風險管理要點

案例：天機泄露風險--內審報告落入稅務局之手

案例：迷霧重重--對一起舞弊調查案例的風險管理探討

第十四節 如何建立全面有效的企業內控風險管理體系

一、構建企業內部控制解決方案并按流程推進

二、企業全面風險管理系統框架圖

三、深入集團范圍掌控各部門差異化的風險管理

四、企業ERM體系實施策略

五、構筑企業風險管理的三道防線

六、房地產開發企業如何制定內控手冊并很好地運行

七、房地產開發企業內控手冊如何進行不斷與時俱進

總結：WK集團的內控---動態跟蹤互動