房地產開發企業并購路徑與土地拓展模式暨涉稅處理

【背景收益】：

隨著各地調控政策特別是一二線城市的持續深化，行業深度整合造成“退房”房業進一步增多，上市公司的分化態勢進一步加劇，前100位的行業規模進一步集中。大型房產企業通過并購標的公司股份質押套現、公司股權抵押、資產證券化、地產基金運作等方式，加大并購財務杠桿率，完成“蛇吞象式”并購活動。

【培訓對象】：

投融資部及總經理、副總、總會計師、財務總監、財務經理等

【培訓時間】：

2天（上午9：00-12：00，下午2：00-5：00 ）

【課程大綱】：

引子  

第一章 房地產企業并購路徑實務操作與案例解析

第一節  投資加轉股權的并購實務操作與案例解析

一、投資加轉股權的資產并購操作

二、買方公司購買股權而承擔股權溢價部分稅負應對

案例：某C房地產公司將A非房產公司合并如何降低土地增值稅

第二節 企業分立加轉讓股權實務操作與案例解析

一、企業分立加轉讓股權交易操作

二、增值稅體制下交易優越性評估

三、分立操作過程中關注風險點解析

案例：某公司通過分立將一塊凈地剝離進入新設公司A

第三節 股權轉讓方式實務操作與案例解析

一、股權轉讓方式實務操作解析

二、股權轉讓方式對買賣雙方的利弊風險分析

案例：消化股價溢價的方法

第四節 總分公司的交易方式實務操作與案例解析

一、總分公司的資產剝離交易操作實務

二、總分公司如何轉為特殊交易模式而節稅。

案例：實現總公司取得土地分公司開發的交易稅務處理

第五節 房地產分離收儲再轉讓方式實務操作與案例解析

一、國有企業通過土地收儲而建筑物轉讓方式操作

二、實現不動產轉讓如何規避土地甚至建筑物的轉讓稅收

案例：某房地產土地被政府收回獲得土地補償費5億的土增稅

第六節 出讓合同變更方式實務操作與案例解析

一、出讓合同變更方式實務操作

二、出讓合同變更方式稅務風險

案例：出讓合同變更實質轉讓土地的合同瑕疵稅款案

第七節 通過購買資產方式的實務操作與案例解析

一、購買資產方式的實務操作

二、購買資產方式的買賣雙方的利弊分析

三、法院拍賣的直接買資產帶來稅務風險解析

案例：某房地產公司通過法拍購得一塊土地

第八節 二手土地的在建工程并購實務操作與案例解析

一、增值稅體系下二手土地并購方法解析

二、房開企業如何實現二手土地并購稅負最優

三、二手土地并購交易過程中風險點與應對

1、綜合考慮的開發節點確認

2、預售證與產證辦理前置條件確認

3、總包方延續施工

4、增值稅差額扣除土地

5、土地增值稅加計扣除

6、已預售的在建工程轉讓土地增值稅清算思路

案例解析：某房地產集團A公司合并B公司在建工程

第九節 國有企業土地劃撥實務操作與案例解析

一、劃撥交易方式在土增稅與增值稅的規定

二、國企資產重組如何優先選擇

三、劃撥土地如何可以實現0稅收交易

四、各地稅務認定的特殊性與普遍適用性

五、民營企業是否適用劃撥重組方式

案例：央企與國企資產無償劃轉不征稅解析

第二章 房地產企業土地擴展模式與涉稅案例解析

第一節 房地產企業凈地出讓模式與涉稅案例解析

一、母公司&項目公司&國土局三方簽訂的補充協議的印花稅解析

二、印花稅的納稅主體是母公司&是項目公司

三、沒有約定交地日期的土地使用稅繳納解析

四、國土局沒有按期交付土地時項目公司如何繳納土地使用稅

五、房地產公式開發用的土地使用稅停止繳納的時點解析

六、由誰繳納未辦理流轉手續的集體用地交的稅收

七、土地出讓合同中市政建設配套費與契稅的計稅基礎解析

第二節 房產企業的房與地分離納稅與案例解析

一、房與地分離時契約的計稅依據解析

二、購入在建工程開發后銷售開發產品的流轉稅處理

三、土地改變性性質的合同的契稅與印花稅處理

第三節 房開企業拆遷補償用房的涉稅處理與案例解析

一、拆遷補償用房的流轉稅與計稅依據及納稅時點

二、拆遷補償用房的企業所得稅與計稅依據與案例解析

三、拆遷補償用房的土地增值稅處理與風險應對案例解析

第四節 集體用土地房地產開發的特殊處理與案例解析

一、以集體用地進行投資的定額收益的繳稅與案例解析

二、企業搬遷取得的建筑物及固定資產補償款的繳稅與解案例析

三、聯合建房取得收入的流轉稅&土地增值稅&企業所得稅與解案例析

總結