房地產業城市更新項目之業務操作與稅務籌劃案例解析

【課程收益】：

房地產業在城市更新項目會涉及到計劃申報、規劃審批、土地建筑物核查、安置補償協議簽訂、土地取得、開發建設以及回遷安置等多個環節，在營改增后多個環節涉及新的政策與稅費繳納，任何一個環節均有可能引發稅務系列風險。

為更好地指導房地產投資企業對城市更新項目的選擇、盡調、評估、并購方案及全過程稅費優化，為此特別開設此課程，希望房地產稅務專家能給業界同行有所指導與啟發。

【培訓對象】：

房地產企業財務總監、財務經理以及總裁、總經理、副總經理、及運營管理部、拆遷管理部、項目運營部、戰略投資部、工程部等職能部門高管。

【培訓時間】：

1天（上午9：00-12：00，下午2：00-5：00 ）

【課程大綱】：

引子

第一節  城市更新舊城改造相關政策要點解析

一、拆遷補償費相關要點解析

二、政策性搬遷相關要點解析

三、商業性搬遷相關要點解析

第二節  拆遷補償的稅收政策及如何進行合理運用

一、商業性拆遷與政策性拆遷政策解析

二、被拆遷物業賠償及收取現金的稅務解析

三、拆遷人物業賠償及支付現金的稅務解析

第三節  多渠道獲取土地策略及節稅操作技巧

一、招牌掛的渠道策略與節稅操作

二、定向招牌掛的渠道策略與節稅操作

三、購買轉讓土地的渠道策略與節稅操作

四、購買股權的渠道策略與節稅操作

五、境外買賣股權的渠道策略與節稅操作

六、合并目標公司的渠道策略與節稅操作

七、分立目標公司的渠道策略與節稅操作

八、轉讓在建項目的渠道策略與節稅操作

九、更新改造特殊拿地方式的渠道策略與節稅操作

十、并購方式拿地的渠道策略與節稅操作

十一、合作建房方式策略與節稅操作

十二、委托代建模式的方式策略與節稅操作

十三、限制性銷售情況下的拿地模式與節稅操作

第四節   建筑施工過程稅務籌劃與要點解析

一、前期工程的稅務籌劃與要點解析

二、在建工程的稅務籌劃與要點解析

三、精裝修房與毛坯房的稅務籌劃與要點解析

第五節  銷售階段的稅務籌劃與要點解析

一、提前銷售房屋的如何進行稅務籌劃

二、如何降低或剝離收入與節稅操作

三、商鋪的稅務籌劃與要點解析與要點解析

四、委托銷售的稅務籌劃

第六節  城市更新改造節稅操作與案例解析

一、解讀賬務處理案例與節稅技巧

二、解讀會計處理案例與節稅技巧

三、解讀稅務處理案例與節稅技巧

1、企業所得稅的處理與節稅方式

2、土地增值稅的處理與節稅方式

第七節  新政后房地產收入確認與要點解析

一、直接收款方式的收入確認與要點解析

二、分期收款方式的收入確認與要點解析

三、非直接銷售的收入確認與要點解析

四、自用房地產的收入確認與要點解析

五、拆遷安置房的收入確認與要點解析

六、限制性銷售房屋的轉讓的收入確認與要點解析

第八節   項目常見要點與難點問題解析

一、被拆遷戶取得拆遷補償費，增值稅與所得稅如何征收？

二、自然人與法人的拆遷戶取得拆遷補償費在稅務處理上有何區別？

三、被拆遷戶的補償款收據能否計入稅務成本？

四、被拆遷戶的補償款收據能否抵扣增值稅款?

五、支付給村股份公司的補償款憑股份公司的收據能否進開發成本抵稅？

六、開發商給被拆遷戶的“回遷房”是否視同銷售繳納相關稅費嗎？

七、開發商給被拆遷戶的“回遷房”是如何征收？

八、拆遷賠償各市有何什么不同的標準嗎？

九、超標準補償給“釘子戶”的部分能否計入拆遷成本？

十、等面積與超面積部分征增值稅如何計算？

十一、“以地換房”視同為“非貨幣性資產置換”的雙方是否納稅嗎？

十二、企業政策性搬遷被征用的資產，其換入資產的計稅成本如何確定？

十三、雙抬頭模式與單抬頭模式有什么稅負差異？

十四、以村委的名義立項與以開發商名義立項稅收有何差異？

十五、村委出地開發商出資合作建房的自用或轉讓如何計算土地增值稅？

十六、配建保障房的成本與收入是如何核算？

十七、配建幼兒園與學校的成本與收入是如何核算？

十八、村集體如何規避補償資產二次轉讓的稅負？

十九、工改工的土地收益金是如何繳納的？

總結