房開企業土地增值稅清算與風險應對策略暨納稅籌劃

【課程收益】：

另外本課程向你展現多種土地增值稅納稅籌劃方法，掌握土地增值稅納稅籌劃的奧秘，為企業換回巨額的真金白銀，帶來少則百萬、多者至億的經濟效益。

【培訓對象】：

房企高管、項目負責人、財務總監、稅務總監、財務經理、財會人員和企業納稅經辦人員

【培訓時間】：

1天（上午9：00-12：00，下午2：00-5：00 ）

【課程大綱】：

引子（全課程穿插55個爭議問題及解決方案）

第一節 稅務新政策對土地增值稅影響與稅局前期管理

一、稅務新政策對土地增值稅清算影響要點與解析

二、稅務新政策后土地增值稅與企業會計制度異同要點解析

三、主管稅務機關如何對房地產開發項目實施跟蹤監控

四、如何充分運用土地增值稅的減免政策

第二節 房地產開發企業土地增值稅清算流程與案例解析

一、土地增值稅清算時點如何確定

二、房地產開發項目是如何進行分期

三、開發產品的類型與兩分法OR三分法

四、收到《清算通知書》后企業如何提供相關資料

五、稅務機關清算審理過程及稅企溝通技巧

六、收到《清算結果通知書》后需要注意的問題

第三節 土地增值稅清算對企業收入審核與難點解析

一、土地增值稅的征收范圍及問題解析

二、土地增值稅在清算時的收入是如何確認

三、土地增值稅在清算時代收稅費是否計入收入

四、銷售面積與可售面積的數據關聯性是如何審核的

五、非直接銷售和自用房地產的收入是如何確定的

六、低價售房給職工&親戚等是否調整企業的收入

七、車位&車庫&地下室的收入歸屬問題如何解決

八、公共配套設施的實際用途對收入與成本扣除的影響

九、 開發產品非貨幣銷售行為的銷售價格如何確定

十、房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途是否征收

十一、未開具發票或未全額開具發票但簽訂銷售合同的收入如何確定

十二、未開具發票未簽訂銷售合同但實際已投入使用的收入如何確定

十三、未開具發票未簽訂銷售合同但實際未投入使用的收入如何確定

…………..

第四節 營改增后房開項目扣除項目金額與案例解析

一、土地增值稅清算扣除項目的確認要點與解析

二、實際支付開發成本費用的截止時間要點解析

三、土地增值稅清算扣除項目時對面積審核的注意要點

四、土地增值稅清算扣除項目金額是如何計算與分攤

五、取得土地使用權所支付的金額與審核要點解析

六、房地產土地增值稅清算時開發成本與審核要點解析

1、土地征用及拆遷補償費

2、前期工程費審核要點

3、建安工程費審核要點

4、基礎設施費審核要點難點與案例解析

5、公共配套設施費的審核要點與難點解析

6、開發間接費用審核要點與難點解析

7、房地產開發費用的審核要點與難點解析

8、土地使用權金額和開發成本之和的加計扣除要點與難點解析

9、“九項費用”在土地增值稅清算中的具體處理

第五節  特殊事項土地增值稅處理實務及審核難點解析

一、清算后再轉讓房地產如何確認扣除成本

二、房企開發產品用于拆遷補償時如何清算與扣除

三、合作建房和企業合并如何清算與扣除

四、不動產投資如何清算與扣除

五、股權轉讓特殊情況如何清算與扣除

六、利用閑置專項借款對外投資取得收益是否沖減利息支出

七、質量保證金的扣除問題如何解決

八、土地閑置費不得扣除問題如何解決

九、評估費用可否在計算增值額時扣除的問題如何解決

十、土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題

十一、出售舊房應納土地增值稅稅額的計算問題

十二、特殊售房方式應納土地增值稅稅額的計算方法是什么

十三、地方政府要求房地產開發企業代收的費用如何計征土地增值稅

十四、商鋪住宅聯體樓的土地增值稅的計算問題

……

第六節 房開企業土地增值稅清算15種籌劃奇招揭秘

一、房開企業項目收入分散籌劃法

二、房開項目利息支出方式選擇籌劃法 

三、企業代收政府費用并入房價籌劃法

四、房開企業開發費用事前轉移籌劃法

五、房開企業項目成本費用分攤籌劃法

六、項目投資增加扣除項目金額籌劃法

七、房開項目增值額“臨界點”籌劃法 

八、房開項目成本核算對象分開或合并籌劃法 

九、房開項目建房方式籌劃法

十、企業“資產轉讓”轉“股權轉讓”籌劃法    

十一業主簽訂精裝房的備案毛坯房合同+簽訂補充協議

十二、業主簽訂精裝房的備案毛坯房合同 + 約定精裝修部分為贈送

十三、業主簽訂精裝房的備案毛坯房合同+訂精裝修合同

十四、業主簽訂精裝房的備案毛坯房合同+指定精裝修合同

十五、業主簽訂精裝房的備案毛坯房合同+非指定精裝修合同

總結