金融嚴管下房地產業融資策略與模式創新暨案例解析

【背景收益】：

從上交所、深交所對房地產公司發債試行分類監管，到發改委對商業地產企業債均進行規范再到銀監會的房地產業務專項檢查等，一行三會形成了立體監管模式。商業銀行進入房地產的表內資金包括信貸資金和自營資金，信貸資金主要為按揭貸款、房地產開發貸款等；表外資金則主要為債券、非標資產、上市公司定增等權益類資產。以往主要限制銀行表內信貸，此次亦暫停了表外資金為地產企業融資。

通過本課程的學習，房地產企業高層管理人員能夠熟練掌握房地產融資方法，靈活運用金融工具，借助資本市場，整合有效資源，拓展相互交流、合作的平臺，獲取強大競爭優勢。

【培訓對象】：

房地產業投資人、董事、總經理、總監、投融資決策與計劃制定者

【培訓時間】：

2天（上午9：00-12：00，下午2：00-5：00 ）

【課程大綱】：

引子：

第一章 金融嚴管下房地產金融行業面臨的挑戰與機遇

第一節 房地產金融行業面臨的挑戰與機遇

一、一行三會形成的立體監管模式解析

二、房地產企業債務壓力將在哪一年爆發

三、金融嚴管時代所面臨的挑戰與機遇

四、房地產企業的發展方向與轉型之路

五、房地產融資與行業未來發展方向判斷

第二節 房地產企業傳統融資方式與方法解析

一、境內銀行貸款方式與方法創新解析

二、房地產企業信托貸款與方法創新

三、委托貸款方式與方法創新解析

四、發行公司債方式與方法創新解析

五、中期票據的方式與方法創新解析

六、短期融資券的方式與方法創新解析

七、海外發債的方式與方法創新解析

八、其他債權融資的方式與方法創新解析

九、境內股權再融資的方式與方法創新解析

第二章、中國房地產基金的行業生態與融資創新

第一節 中國房地產基金的行業生態與分析

一、房地產金融在香港與美國的主要發展模式

二、全球主要房地產基金的發展概況

三、房地產基金幾種典型的發展模式與黑石經典案例

四、國內房地產基金類別的劃分

五、境內房地產基金投資策略行業格局

六、境內房地產基金投資方式行業格局

第二節 房地產基金架構的基本形式與運作邏輯

一、基金的基本架構與形式

二、境內設立私募地產基金的四種方式的對比

三、信托運作的基本架構

四、有限合伙企業運作的基本架構

五、有限合伙企業套信托計劃的基本架構

第三節 合伙企業架構房地產基金設立與運作的重要問題解析

一、“國有企業”成為普通合伙人的問題

二、“有限合伙”結構化的問題（投資者人數問題）

三、有限合伙人參與投資決策問題

四、關聯交易問題

五、有限合伙收益分配次序問題

六、基準收益率的確定與表現形式問題

七、有限合伙人的分期出資問題

八、單GP與雙GP的問題

九、特殊LP（有限合伙）結構

第四節 信托和資管在投融資領域的運作模式

一、拿地階段：夾層結構

二、拿地階段：股權結構

1、開發階段：傳統債性方式

2、開發階段：夾層模式

3、開發階段：股權投資模式

三、銷售階段：創新方式

典型案例分享：

1、張玉良10萬元GP如何操控綠地集團案例

2、萬科張江項目投資基金案例

3、陽光新業并購虹橋賓館項目案例

4、上信華府基金溧陽開發項目案例

5、新虹橋健康產業基金案例

6、高和資本并購中華企業大廈案例

第三章 房地產金融創新工具和創新融資

第一節 房地產輕資產運營的REITs與資產證券化

一、房地產資產證券化的最新政策動態

二、房地產資產證券化的基礎資產種類

三、房地產資產證券化產品在交易所平臺的轉讓

四、房地產資產證券化中關于會計處理與稅務處理的政策及熱點

五、房地產資產證券化中“專項資產管理計劃”的實務操作要點

六、房地產資產證券化中“資產支持票據（ABN）”的實務操作要點

七、房地產資產證券化典型案例解析

第二節 REITs在全球的發展現狀及國內發展的過渡性機會

一、REITs在全球的發展現狀

二、標的資產在中國的REITs發展現狀

三、房地產資產證券化的主要模式及要點解析

典型案例解析

1、中航紅星愛琴海REITs項目

2、萬科上海社區商業資產支持信托—交易方案

3、海印股份資產證券化項目

4、天房資產支持票據案例

5、中信蘇寧REITs方案架構

6、上海浦東某商業廣場資產支持信托—交易方案

7、、海航浦發銀行大廈ABS

8、中信啟航REITs

9、當代節能置業上海閔行拿地項目案例

第三節 房地產企互聯網金融融資形式

一、房企直接構建互聯網金融平臺融資形式與案例

二、房企通過第三方互聯網金融平臺融資形式案例

第四章、房地產企業不同融資方式的成本比較與決策

第一節 房地產企業三種模式融資方式成本分析

一、股權融資：公募隱形成本低但門檻高，私募隱形成本高但靈活

1、公司層面的股權融資：公募為主，隱形成本可用ROE衡量

2、項目層面的股權融資：非公募為主，隱形成本可用銷售凈利率衡量

二、債權融資：政策鼓勵下，債券融資成本逐漸降低

1、銀行貸款：成本較低，但過于傾向大型房企

2、中期票據：成本低于基準利率，對資質要求相對較高

3、公司債：成本接近基準利率，大額審批不易通過

4、可轉債：成本極低，發行資質高于公司債

5、信托：成本走低，不再是融資主流

6、優先票據：美聯儲退出QE3后，成本不具優勢

7、債權基金：成本居于中位，但靈活度較差、亟需改善

8、永續債券：可計入權益，成本較高且逐年遞增

9、互聯網金融：房企自建渠道成本較低，通過第三方成本不低

三、REITs：集信托債權融資和證券化股權融資于一身，成本略高于銀行貸款

第二節、房地產企業如何降低融資成本？

一、白銀時代房企應多考慮股權合作，適時考慮SPO

二、高負債率房企多用股權融資，低負債率房企多用低息債權融資

三、低息債權融資普遍適用，小型房企普遍適合各類股權融資

四、重資產運營房企要多考慮股權融資，積極嘗試REITs

總結