新政策下房開企業五大階段稅務籌劃與風險控制

【課程收益】：

例如房開企業在辦理各種前期開發的手續、如何制訂各種融資方法與方案、如何選擇開發的產品與類型、如何編制與簽訂各類經濟合同、如何設計不同的促銷方式與模式等方面，應注意哪些稅收問題，稅收條款在具體文書中應如何運用，如何設計更優的稅收方案，規避稅務風險等，培養學員主動運用政策進行稅務籌劃，積極防范稅收風險……

【培訓對象】：

房地產企業高管、財務總監、財務經理及投資融高管

【培訓時間】：

2天（上午9：00-12：00 下午2：00-5：00 ）

【課程大綱】：

引子（含案例）

第一節 房開企業在土地階段稅務籌劃與風險控制

一、以招掛拍的方式取得的土地

1、合同條款如何才能規避土地使用稅

2、計征契稅的依據是什么

3、取得土地的納稅環節如何規定的

二 、以接受投資方式取得土地

1、稅收的風險如何進行掌控？

2、投資的雙方的稅收風險在哪里？

三、以收購股權的方式取得土地

1、取得的土地成本如何進行確認？

2、營改增后土地成本能抵稅嗎？

四、以非貨幣交易形式取得土地使用權

1、此種方式下應如何確認土地成本？

2、營改增后取得的土地成本能抵稅嗎？

五、受讓的生地與熟地以及購買爛尾樓：

1、分別以什么為依據確認土地成本？

2、在計算土地增值稅時甲方如何進行稅收風險規避？

3、在計算土地增值稅時乙方如何進行稅收風險規避？
六、以“拆一還一”方式取得的土地

1、企業會計如何進行處理

2、銷售不動產的發票如何進行開具？

3、從被拆遷人個人所得稅與契稅如何處理？

4、開發企業所得稅與土地增值稅以及契稅如何處理？

七、在自己原工廠的土地上做二次的開發

1、原來的建設發票能入開發成本嗎？

2、在自己單位工廠拆遷能發生拆遷補償費嗎？

八、為取得土地而支付的紅線外支出：

1、在土地增值稅的處理什么不同？

2、在所得稅的處理什么不同？

3、如何操作才可以在稅前扣除及風險規避？

第二節 房地產項目規劃設計階段稅務籌劃與風險控制

一、立項與規劃以及設計等環節

1、立項環節應注意哪些稅收問題與節稅策略？

2、規劃環節應注意哪些稅收問題與節稅策略？

3、設計環節應注意哪些稅收問題與節稅策略？

二、產品開發類型如何進行選擇

1、產品開發類型與稅收負擔水平的關系有哪些？

2、產品開發類型與與企業的銷售的關系有哪些？

三、采取合作建房的方式：

1、合作雙方的稅收如何降低？

2、合作雙方的稅收風險如何應對？

四、委托境外設計單位進行規劃與設計：

1、營改增后支付的設計費是否應當在我國境內納稅？

2、營改增后此類業務境內企業承擔什么稅收責任與風險？

第三節 房地產項目開發建設階段納稅籌劃與風險控制

一、售樓部及類似資產的處理

1、會計上的處理是如何規定的？

2、稅收上的處理是如何不同的？

二、地下建造工程的稅務處理

1、人防工程的稅務如何處理？

2、有產權的車庫的稅務如何處理？

3、無產權的車庫的稅務如何處理？

4、納稅人如何處理才能夠取得相對高的收益？

三、營改增后的甲供業務的處理

1、甲供材與甲供設備的區別是什么？

2、甲供業務的增值稅的稅收待遇有哪些?

3、甲供業務的土地增值稅的稅收待遇有哪些？

4、甲供業務的企業所得稅的稅收待遇有哪些？

5、甲供業務“超低價出包”方式的合法性與現實性？

四、房地產企業開發項目的借款費用

1、房地產企業怎樣核算開發項目的借款費用？

2、計算企業所得稅對借款費用如何處理？

3、計算土地增值稅對借款費用如何處理？

五、向自然人借款利的處理

1、向股東借款的利息是否都可扣除？

2、向其他自然人借款的利息是否都可扣除？

六、企業借款的費用的區分

1、資本化的借款費用與計入損益的借款費用如何區分？

2、 “金融企業同期同類借款利率情況說明”該如何提供？

七、營改增后集團內部統借統還的利息支出

1、營改增后集團內部統借統還的借款怎樣操作？

2、集團內部統借統還的利息支出如何才能避免重復納稅？

八、企業的工資薪金支出的處理

1、工資薪金支出怎樣扣除才能使企業利益最大？

2、工資薪金支出怎樣扣除才能使員工利益最大？

3、如何把握合同工與臨時工以及勞務的區別？

4、營改增后合同工與臨時工以及勞務的稅收待遇有什么不同？

九、購買的在建工程或者在建項目如何確認初始成本？

第四節 房地產銷售階段的納稅籌劃與風險控制

一、銷售采用“買一送一”的模式

1、“買一送一”的模式如何確認收入金額?

2、送面積銷售模式稅收規定與會計處理？

3、送家電銷售模式稅收規定與會計處理？

4、送車位銷售模式稅收規定與會計處理？

5、送物業銷售模式稅收規定與會計處理？

6、贈送的禮品是否有個人所得稅的扣繳風險？

二、“以老帶新”的銷售模式

1、“以老帶新”的銷售模式如何確認支出？

2、“以老帶新”的銷售模式的票據如何處理？

3、“以老帶新”的銷售模式是否涉及扣繳個稅？

三、“抵券銷售”的銷售模式

1、“ 一萬抵五萬”銷售模式下收入如何確認？

2、“ 一萬抵五萬”銷售模式的稅收影響？

四、“包銷”和“代銷”的銷售模式

1、“包銷”和“代銷”的區別是什么，

2、“包銷”和“代銷”的稅收風險如何把控？

五、“假按揭”與“零首付”的銷售模式

1、“假按揭”的銷售模式稅收如何處理？

2、 “零首付”的銷售模式稅收如何處理？

六、“還本銷售”的銷售模式：

1、“還本銷售”的模式企業如何確認收入？

2、“還本銷售”的模式企業的困惑在哪里？

七、、“售后回租”的銷售模式：

1、售后回租”的稅收風險有哪些？

2、如何解決售后回租”的稅收風險？

八、“售后回購”的銷售模式：

1、“售后回購”的銷售模式的增值稅如何確認？

2、“售后回購”的銷售模式的企業所得稅如何確認？

3、“售后回購”的銷售模式土地增值稅如何確認？

九、“低價出售與免費返租” 的銷售模式：

1、“低價出售與免費返租” 的銷售模式應如何進行會計核算

2、“低價出售與免費返租” 的銷售模式應如何進行稅務處理？
十、“產權式酒店”銷售與經營，

1、“產權式酒店”銷售與經營應如何進行會計核算？

2、“產權式酒店”銷售與經營應如何進行稅務處理？

十一、房地產企業收取價外費用的處理

1、收取價外費用有哪些稅收風險？

2、收取價外費用的增值稅如何處理？

3、收取價外費用的企業所得稅如何處理？

4、收取價外費用的土地增值稅如何處理？

十二、不同客戶與不同銷售模式的處理

1、不同的客戶與不同銷售價格明顯偏低是否有稅務風險？

2、我們如何找出適合自己的“正當理由”？

十三、以房產抵工程后銷售的按揭處理

1、施工方轉售給第三方后房地產企業如何做按揭貸款手續

2、做按揭貸款手續是否違反稅務或銀行有關法律法規？

3、操作后房地產公司怎樣做賬才合適？

十五、銷售環節發生的費用處理

1、發生的廣告費如何實現稅前扣除？

2、發生的業務宣傳費如何實現稅前扣除？

3、發生的業務招待費如何實現稅前扣除？

4、需要注意防控哪些錯誤認知？

第五節 房地產清盤清算階段稅收風險控制與納稅答疑

一、房地產行業完工標準規定與處理

1、房地產行業完工對增值稅有何影響？

2、房地產行業完工對土地增值稅有何影響？

3、房地產行業完工對企業所得稅等有何影響？

二、營改增后各稅種對收入確認的原則有哪些差異？

三、項目竣工清算時土地增值稅收入金額如何確定的？

四、清算后再轉讓房地產確定成本是否涉及“二次清算”？

五、稅收與會計之間的成本差異處理

1、企業的稅收與會計之間的成本差異應如何處理？

2、之間的成本差異會計上是否需要調整？

六、在交房前后支付物業費的處理

1、支付的物業費如何進行成本費用歸集？

2、支付的物業費對企業稅收有什么影響？

七、企業不同裝修下的業務處理：

1、什么是基本裝修與簡裝及精裝？

2、軟裝在計算企業所得稅時如何處理？

3、軟裝在計算土地增值稅時如何處理？

總結