固定資產貸款項目評估

課程大綱：

一、固定資產貸款的基本要求

1. 我國投融資體制的改革

1) 《國務院關于投資體制改革的決定》

①　審批制

②　核準制

③　備案制

2) 《貸款新規》對固定資產貸款的影響

①　《固定資產貸款管理暫行辦法》

②　《項目融資業務指引》，認識項目融資監管及貸款管理的要求

③　固定資產貸款與項目融資的異同

2. 《國務院關于投資體制改革的決定》

1) 背景

①　2004，國務院頒發關于投資體制改革的決定

②　2005，國家發改委頒發關于改進和完善報請國務院審批或核準投資項目的管理辦法

③　 財政部頒布企業會計準則

2) 市場經濟體系架構確立

①　投資主體：單一的國家或政府→多種主體，多元化（政府、私人、外資）

②　融資來源：多渠道

③　投資方式：多樣化

3) 項目分類

4) 經濟評價的項目計算期

項目計算期  =  建設期  +  和運營期

二、建設項目經濟評價依據

1. 現行建設項目經濟評價有效文件《關于建設項目經濟評價工作的若干規定》（第三版）

1) 【適用范圍】各類建設項目的經濟評價工作，適用本規定。（《規定》第二條）

2) 【評價內容】建設項目經濟評價包括財務評價（也稱財務分析）和國民經濟評價（也稱經濟分析）。（ 《規定》第五條）

3) 【評價作用】建設項目的經濟評價：（ 《規定》第十條）

①　對于財務評價結論和國民經濟評價結論都可行的建設項目，可予以通過；反之應予否定。

②　對于國民經濟評價結論不可行的項目，一般應予否定；

③　對于關系公共利益、國家安全和市場不能有效配置資源的經濟和社會發展的項目，如果國民經濟評價結論可行，但財務評價結論不可行，應重新考慮方案，必要時可提出經濟優惠措施的建議，使項目具有財務生存能力。

2. 《建設項目經濟評價方法》

1) 總則——制定辦法的目的、適用范圍、評價作用，項目分類，深度要求，基本原則，計算期、價格體系。

2) 財務效益與費用估算——收入/補貼、成本，建設投資，流動資金，總投資形成資產，總成本費用，稅費。

3) 資金來源與融資方案——融資主體與融資方案，項目資本金來源，項目債務資金來源，資金成本。

4) 財務分析——融資前分析，融資后分析，動態分析，靜態分析，內含報酬率，財務凈現值，投資回收期，總投資收益率，項目資本金凈利潤率，償債能力（息稅前利潤），財務分析報表。

5) 經濟費用效益分析——經濟效益的計算應遵循支付意愿原則和(或)接受補償意愿原則；經濟費用的計算應遵循機會成本原則，特殊投入物影子價格，應編制分析報表及輔助報表。

6) 費用效果分析——最小費用法，最大效果法，增量分析法。

7) 不確定性分析于風險分析——盈虧平衡分析，敏感性分析，風險因素及應對原則。

8) 區域經濟與宏觀經濟影響分析——直接貢獻，間接貢獻，分析的指標體系與實際相適應。

9) 方案經濟比較——效益比選法，費用比選法，最低價格法。

10) 改擴建項目與并購項目經濟經濟評價特點——改擴建項目特點，并購項目評級內容。

11) 部分行業項目經濟評價的特點——交通、電信、農業、教育、衛生、水利、林業、市政、房地產等行業的建設項目應遵循本方法前十章的原則和基本方法。

3. 《建設項目經濟評價參數》

1) 總則

①　目的——滿足政府和其類投資體資需，促進資源合理配置，提高投資效益，保證經濟評價參數取值的合理性，增強經濟評價結論的科學性，制定本經濟評價參數。

②　作用——建設項目經濟評價參數用于計算、衡量建設項目費用與效益的基礎數據，以及判斷項目財務可行性和經濟合理性的一系列評價指標的基準值和參考值。

③　分類：①財務評價參數，②國民經濟評價參數。

4. 項目可行性研究與項目融資評估的區別

《經濟評價方法》是對投資者要求，項目融資評估是銀行貸款決策的基礎。盡管以上評價的方法、原理基本相同，但由于兩者因處角度不同，其評價的目的、用途也是不同。銀行項目融資評估時應正確理解和掌握。

三、固定資產貸款評估內容

1. 行業項目的評審分析一般要求

1) 鐵路項目分類（鐵路運營財務與基建財務分別記賬，自求平衡）

2) 公路

3) 軌道交通（企業法人）

4) 城建基礎設施

2. 項目評估的基本原理與方法

1) 項目貸款范疇

①　基建、技改、科技開發

②　房地產開發貸款

③　境外籌資轉貸款

④　銀團貸款

2) 建設程序

①　項目建議書（立項）

②　可行性研究

③　初步設計

④　建設準備（開工建設）

⑤　建設實施

⑥　竣工驗收

3) 項目資料

①　項目建議書、可行性研究報告、初步設計、新開工、概算調整等的批復文件

②　項目（公司）章程、合同及批件

③　資本金落實文件

④　生產、建設條件落實的證明

⑤　有關財務報表

⑥　信貸業務手冊要求的有關表格

⑦　特殊項目的相關批件

3. 資金來源和投資分析

1) 投資估算

①　項目總投資＝固定資產投資總額＋流動資金

②　固定資產投資總額＝固定資產投資＋投資方向調節稅＋建設期利息

③　固定資產投資＝工程費用＋工程其他費用＋預備費用

④　建設期利息（資本化）

2) 市場分析

①　原材料供應市場分析

②　產品需求市場分析

③　設備技術工藝和設計分析

④　風險防范措施評估

四、固定資產項目貸款財務分析

1. 基本報表

1) 現金流量表

2) 損益表

3) 資產負債表

2. 靜態指標計算與分析

1) 投資利潤率

2) 投資利稅率

3) 資本利潤率

3. 動態指標計算與分析

①　財務凈現值

②　財務內部收益率

③　折現率

④　投資回收期

⑤　借款償還期

4. 不確定性分析

1) 盈虧平衡分析

2) 敏感性分析

5. 固定資產貸款風險防范措施評估

1) 借款人

2) 擔保人

3) 抵質押

注：

1. 建議客戶授信系統有固定資產項目評估系統

2. 學員應有二年以上客戶經理實際經歷，且有一定的財務基礎知識

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