商業銀行營業網點租賃風險防范與實務解析

【課程對象】 支行行長、行政管理人員

【課程收益】 

系統掌握營業網點租賃全流程風險要點和防范措施，系統掌握網點租賃中涉及的法律法規及監管政策。

【課程時間】1天

【課程大綱】

第一章 營業網點租賃風險防范概述                                     

一、選址租賃的重要性（監管政策的要求）

二、網點租賃的常見幾類糾紛類型

1、直租模式

2、轉租模式

3、整租和分租模式

第二章 營業網點租賃風險防范實務

一、營業網點所有權的風險識別

1.所有權的真實性判斷（已有產權證件、無產證只有買賣合同但已預告登記）

2.所有權的產權類型判斷

1）商業用途性質鎖定以及租賃合同中對于房屋用途的約定注意事項（含裝修改造為食堂）

2）軍產房、政府房、個人所有房以及企業法人所有等不同產權主體對房屋租賃的影響

3）小微專營支行選址中涉及的集體房產或農村小產權房風險點

3）房屋共有（共同共有、按份共有）（含未成年人共有）

二、營業網點抵押權的風險識別

1.之前已處于抵押的狀態

1）抵押合同中對于出租的限制性要求

2）抵押權人實現抵押權對于租賃權的侵蝕

2.之后可能處于抵押的轉態

1）抵押不破租賃的運用（確保租賃權可對抗抵押權的措施，如備案、公證或見證）

2）承租人簽署放棄租賃權承諾書的現實考慮

三、營業網點瑕疵情形的風險識別

1.是否處于查封狀態（了解原因及解封情況）

2.是否有過不良承租歷史（了解對營業的影響）

3.網點位置或布局是否明顯與當地民俗或交易習慣沖突（如路沖等情形）

4.是否違章建設（部分）、消防、公安驗收情況

四、營業網點租賃模式的風險識別

1.轉租情形

1）原租賃合同對轉租的約定審查

2）轉租權以及房東同意轉租的證明

3）原租期和轉租期的對應關系

2.分租情形

1）小塊商鋪或商場等產權人眾多情形下的風險應對

2）營業場所和行政辦公場所分離租賃的風險應對

3）整租和合租的風險應對

3.續租情形

五、租賃合同具體風險要點

1.租期及免租期

1）合同法有關租期的法律規定

2）租期選擇應根據租賃物所有地未來租金變化趨勢合理談判

3）免租期的談判

2.停車位和廣告位

1）外墻共有部分和租賃部位是否可用于廣告

2）停車位（地面和地下室）的約定

3.裝修和維修

1）房東或次房東的維修義務

2）裝修改造的特殊約定

4.轉租、抵押、買賣

1）是否可轉租

2）抵押告知、查封告知

3）買賣情形、設定信托等權利負擔情形

5.退租

1）是否需要恢復原狀

2）合同解除的特殊約定情形（因監管政策變動導致無法開設網點等）

3）違約責任設定的合理性

6.備案登記問題

1）合同效力

2）稅金

第三章 典型案例剖析與總結                               

一、分行營業網點租賃典型案例

二、支行營業網點租賃典型案例

三、自助銀行網點租賃典型案例

四、總結