一、課程背景 

房地產行業是一個高度金融化的行業，與國民經濟其他行業關聯度極高。

2021 年，國家實施“房住不炒”政策，對房地產行業管控政策加碼，以及房地產長效機制改革的全面啟動，標志著中國房地產市場進入到新時期，去金融化、去土地財政以及存量調整等戰略定位，決定了與房地產相關的宏觀變量，將面臨趨勢性回落，短期逆周期政策難以且也不必要過度進行對沖性操作。恒大事件的出現要求中國短期逆周期調節、宏觀審慎監管以及中期結構性改革需要新思路，未來存量調整時期對于短期宏觀穩定和風險控制提出了更高的要求。

在國家對房地產市場精準定向加碼調控的背景下，房地產行業增速在多種因素疊加預期下出現明顯的負增長，今年三個季度，特別是最近兩個季度房價明顯下行的趨勢。在房地產形勢整體下滑的背景下，部分房企出現了比較大的違約風險。

同時，在房地產的問題方面，僅僅從價格的角度顯然是比較單一的，所以需要一個更全面的視角。

2022 年在宏觀經濟政策再定位、協調體系再調整以及十四五規劃全面落實等因素的作用下，中國宏觀經濟下行壓力將得到極大的緩解，各方面增長表現將逐步回歸常態。從傳統要素驅動全面向創新驅動的轉型中，在需求端，房地產短期投資仍將呈回落態勢。

二、課程的內容與目的 

本課程以宏觀經濟及房地產行業趨勢分化態勢，注重實踐教學。通過該課程的學習，主要是帶領學員從商業銀行經營發展角度，審慎研判房地產行業趨勢發展與金融政策，增強商業銀行從業人員對國家宏觀經濟趨勢分析、房地產金融風險評估與防范分析能力防范的能力和自覺性，達到信貸合規內控管理。

三、課程收益 

深度分析研究當前房地產市場嚴重分化態勢及房地產行業穩定發展趨勢領悟金融嚴監管背景下最新的房地產金融監管政策與最新監管法律法規通過學習與培訓，樹立經營發展與戰略意識，理解當前房地產行業環境深刻理解當前國家宏觀經濟政策與結構性調整內涵，準確把握投資動向

四、課時：6 學時 

五、課程對象：商業銀行中高級管理人員、支行行長、公司客戶經理、零售客戶經理、

一線業務人員等 

五、教學模式 

本課程以面授為主，結合商業銀行房地產金融風險經營經典案例分析。在此基礎上，加

深對房地產市場的運行態勢趨勢分析，通過房地產泡沫化及其對經濟金融體系的影響，提高業務風險分析與判斷能力，達到更好的教學效果。

第一章 當前房地產市場的運行態勢與可能影響 

（一）政策背景：房地產的調控方式進入精準定向分類調控的新階段 1、“三線四檔”：直接以房地產企業為調控對象，控制總負債率

2、房地產金融審慎管理：對銀行提出了更加嚴格的房地產貸款約束

3、政策調控需要置于降杠桿的整體背景下進行

（二）房價增速在多種因素疊加預期下出現負增長 1、通過房地產市場整體形勢出現明顯下滑

（1） 房地產市場形勢指數 RSI

（2） 房地產銷售量價齊跌

（3） 房企新開工面積下降

（4） 房地產企業融資收緊

（5） 房地產投資整體下滑

（6） 土地拍賣市場整體降溫

2、部分房企出現了較大的違約風險

3. 對今年二季度以來房地產市場形勢的初步總結與研究

4. 對近期房地產市場調整的可能影響要全面、客觀、理性地判斷

（1） 當前的房地產市場調整仍處于可以承受的區間

（2） 當前的房地產市場違約事件不會引發系統性金融風險

（3） 政策的動態調整將隨時為可能的風險提供對沖和緩沖

第二章 房地產市場的內外部影響因素 

1、中國經濟增長與收入水平

2、城市化進程

3、中國人口數量與結構

4、中國土地政策

5、中國的城市分層與資源分配的不平衡

6、寬松的流動性

7、居民投資渠道的缺乏一一優質資產房地產市場

第三章 房地產市場的金融化特征與風險機制 

（一）房地產為什么是一個金融化的行業

  1、房地產包含土地的三級開發，持續加杠桿率

2、房地產三級開發和居民購房借款，形成房地產開發貸款

（二）為什么房地產是金融領域的“灰犀牛” 1、房地產領域的最核心問題是泡沫化

2、房地產金融風險的形成機制與影響

（三）房地產市場運行背后的主體與市場關聯

（四）房地產行業是在短期宏觀穩定、防止系統性風險上

（五）商業銀行將房地產金融風險防范放在一個戰略高度

第四章    房地產泡沫化及其對經濟金融體系的影響 

（一）當前的房價與收入比情況

  1、 一線城市與主要城市房價收入比

  2、 主要省市區的房價收入比

 （二）房價、房地產貸款與 M2 增速

 （三）究竟是什么驅動了房價上漲？（兩個維度） 1、 驅動中國房價上漲的主要原因

（1） 經濟增長模式（地方政府 GDP 競爭、大規模城鎮化、土地壟斷供應）的推波助瀾

（2） 過去幾十年強勁經濟增長所帶來的內生性需求

（3） 住房與教育、社會保障與婚嫁等關鍵社會資源“捆綁”在一起，存在隱性的附帶價值

（4） “永遠上漲”的房價扭曲了市場預期，導致大量投機資金涌入房地產市場

2. 房價周期的國際經驗

（1） 在長期價值更高的國家，房價暴漲更加頻繁和嚴重

（2） 在住房供應缺乏彈性的地方，需求的價格效應更大

（3） 由于住房是耐用的，它的短期供應曲線在目前的供應下是扭曲的3. 投機性力量是中國房價上漲的重要推動力

（1） 房子作為商品的三個可能屬性：消費品（自住）、投資品（獲取穩定收益）、投機品（追求轉賣價差）

（2） 主要城市的住房空置率高：2-3%的租金回報率明顯低于國際水平的 4-6% 4. 房價泡沫破裂對金融和實體經濟的傳導與沖擊機制

房地產市場大調整導致固定資產投資和經濟下行壓力全面加大的風險

第五章 房地產管控政策的加碼以及長效機制改革全面啟動 

（一）房地產相關的宏觀變量發生變化--面臨趨勢性回落 

1、房企貫徹落實“房住不炒”政策—去金融化

2、地方土地集中招拍掛政策調整--去土地財政

3、存量房政策調整—加快去庫存化

4、壓降債務、付息成本增加、房地產戰略調整導致結構性的緊縮和相應的風險

對于短期宏觀穩定和風險控制提出了更高要求

（二）重點領域金融風險短期集中釋放超出房地產行業可承受能力的風險 

1、房地產領域債務風險，金融監管趨嚴下行業信用風險加速釋放

（1） “三條紅線”：壓降負債、限售、限貸、限購等

（2） “集中供地”政策：進一步房地產企業盈利空間

2、弱區域、弱資質房企業再融資難度明顯加大，難以通過“借新還舊”的方式對到期債務進行實質性展期、緩釋債務滾動壓力。

（三）房地產行業將進入全面改革與發展轉型 

1、長期改革勢在必行，短期穩定需靠政府發力

2、大力推進新型城鎮化，全力配合低收入階層的收入倍增計劃，提供充裕的租賃服務和低端住房的供給。

第六章 2022 年房地產行業發展與趨勢 

1、房地產市場持續處于較為嚴格的監管環境之中，疊加融資環境收縮，房地產企業債務風險開始呈現加速釋放態勢。

2、房地產-地方財稅體系發生轉型

（1） 堅持“房住不炒”的政策措施，特別是房地產稅全面試點

（2） 地方政府-房地產-金融機構-地方國有企業相互促進的融資體系將全面變革

3、在穩房價、穩地價和穩預期的機制下，房地產供應模式將從 “單一市場軌”轉向“市場-政府雙軌并行”

4、房地產業健康發展需要“三大類舉措并用”，并保持房地產行業中長期改革定力

（1） 中長期的改革和長效機制的變化要堅定不移的推進，不要因為暫時性的波動而立刻停止；

（2） 在短期宏觀穩定、防止系統性風險上一定要加大力度；

（3） 政府發揮短期穩定的作用要遵循供求規律，特別是短期和中長期的供求規律。

---THE END---