土地出讓“兩集中”政策解讀與房地產企業應對

一、22城“兩集中”供地新政的推出

1、全國22城市一年只能出讓三次宅地，房地產調控長效機制伸向土地供應

2、新政覆蓋北京、上海、深圳、廣州、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫等22個城市。

3、集中掛牌與集中出讓，將如何傳導到樓市？“雙集中”制度對行業的影響重大，不亞于此前的三條紅線和限貸政策。

4、雙集中賣地政策，就像東北在冬天賣白菜一樣，貴不起來，不像南方的蔬菜全年常有，能隨行就市。這一政策對地方政府、對企業自上而下的壓力都很大。

二、22城“兩集中”供地新政進展和實施效果解讀：基于北京、杭州等城市土地出讓實踐

1、北京首批集中供地解讀

（1）反思：“陪跑團”和“老白干”

（2）房企面臨未來更多的挑戰：再戰高標準，入圍房企需提交高標準建設方案

（3）中標經驗：從北京集中土拍首日看，聯合體成為拿地主體的主要形態

（4）不能為拍地而拍地：提前算好拍地商業賬

2、杭州首批集中供地解讀

（1）杭州樓市景氣度依舊高漲：封頂的溢價率、刷新紀錄的高自持率

（2）土地市場的火熱情緒迅速傳導到了二手房交易市場

（3）集中供地的火熱程度遠遠超出房企的預料

3、深圳的首場集中供地解讀

（1）密集集中供地下，利潤空間的壓縮逼使房企投資邏輯分化

（2）賺個流量

（3）投資邏輯

4、廣州首批集中供地解讀：集中供地的競爭火力冷熱分化

——67家房企圍獵廣州首批48宗宅地：馬甲圍地、開拍前競價與遠郊地塊流拍

（1）開發商比較踴躍

（2）熱點地塊遭搶

（3）馬甲圍地

（4）六幅宅地流拍

（5）誰是贏家

5、從7大城市集中供地來看，這場集中供地潮變成了一場“囚徒困境”

6、房地產企業的市場取舍：天津和長春土地市場遇冷

7、大買家： 7個城市4600億元成交金額中，央企和國企背景房企及聯合體拿地金額2050億元

三、22城“兩集中”供地新政的反思

1、樓市“集中供地”的假象與真相

2、集中供地下房企分化加劇：龍頭房企和國企的下半場

四、 22城“兩集中”供地新政之后的土拍市場，房地產企業如何應對？

1、22城宅地迎來集中競拍，房企買地錢從哪兒來

（1）降低融資成本，應對房企分化

（2） “拿地保證金融資”都是一個全新的融資概念

（3）房企區域融資負責人四處尋找短期融資之道

（4）資金調配

（5）保證金融資和前融需求開始大幅增加

（6）前融受制

（7）找錢

2、積極研判各地土地集中出讓規則：以上海、成都為例

（1）上海首批集中供地52宗 限定溢價率不超10%

（2）上海制定新競價規則

（3）上海設計機制，杜絕多個“馬甲”“圍標”搶地

（4）成都新規：禁止“三條紅線”超標的房企參與土拍

（5）杭州： 9月底前，試點開展“競地價競品質”的土地出讓方式

3、房地產企業應對：根據每個城市的供地結構，匹配合適的應對策略

4、不改就等死：土地供給集中制下小房企的生存之戰

5、房地產轉向城市更新領域

（1）城市更新不是房地產開發

（2）拆除重建、有機更新、綜合整治三個概念辨析

（3）案例：成都的猛追灣改造項目，是EPC+O模式（即設計、采購、施工及運營維護一體化的總承包模式

（4）企業參與城市更新有五個關鍵要點：科技為力、產業為核、文化為魂、設計為美、運營為要

五、 22城“兩集中”供地新政的應對：“聯合體” 合作拿地，開展項目合作開發

1、合作已成常態，房企權益比呈下降趨勢

2、房企合作開發中常見的五種模式

（1）合資成立項目公司獲取土地

（2）與土地持有方進行股權合作

（3）集團層面的戰略合作

（4）小股操盤

（5）代建

2、房企在合作開發中扮演的角色

（1）項目的獨立操盤與聯合操盤

1）獨立操盤

2）聯合操盤

（2）項目的并表選擇

1）上市房企優先并表

2）實際控制方優先并表

3）股權一致則協商并表

3、不同類型房企規模發展的四種模式：合作開發對企業發展的作用及意義

（1）獨立操盤能力強、項目權益高的房企

（2）品牌能力強、項目合作較多的大型房企

（3）通過合作開發推進全國化擴張的房企

（4）操盤及項目管理能力較強的房企

4、實際合作運營也同樣會存在一些潛在的問題

（1）在多房企合作特別是聯合操盤的項目中，由于不同房企的開發要求、測算標準、對項目定位的判斷不同，甚至是企業文化存在差異。都會不可避免地提高溝通成本、降低合作效率、進而拖延項目進度，在增加財務成本的同時也平添了風險。

（2）由于合作開發項目涉及的企業主體較多，在項目后期竣工交房以及物業等問題上可能會存在的責任界定問題，也是不容忽視的。

5、房企在參與項目合作開發的前期，應該盡力規避潛在的風險

（1）各合作方需要明確各自在項目開發中的職能和責任，以高效推進項目的有序開發。

（2）需要做好財務核算和工程進度的管理。地產開發作為資金占用大、開發流程復雜、周期較長的系統工程，潛在的風險可能會帶來較大的負面效果。

（3）需要建立高效的溝通和決策機制，以降低因合作開發帶來的溝通成本。

6、案例：卓越置業未來將以合作操盤模式開發北京4宗宅地

7、關于項目合作開發的極簡解釋

六、22城“兩集中” 土地新政展望

1、到底缺不缺地？土地供應會不會加大？

2、蔡繼明： 《關于取消對城市建設用地不合理限制的建議》

3、 土地供應會加大，但地方政府會繼續采取“擠牙膏”的方式供地

4、“2213”土地出讓“兩集中”政策會繼續“打補丁”

5、如果房價預期控制不住，會有更多的城市采取22城類似政策，比如西安和徐州

6、房地產企業“用腳投票”：多數房企開始戰略收縮，投資的重心逐步向核心城市、核心地段傾斜

七、22城“兩集中”供地新政的學習與思考

——當前土地政策背景下，房地產行業/企業如何應對？

——深耕湖南、長沙市場的基礎上，開拓22個城市及其都市圈市場

——研判長沙等城市集中供地、準備充足資金、聯合體拿地……

——與22城GDP接近、市場潛力接近的城市，會成為房企拿地的潛在目標

——給國企的策略建議