“以案說稅”——2021房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對智稅稽查風暴

課程大綱

第一節(jié)：2021房地產(chǎn)最新稅務(wù)稽查應(yīng)對方向與典型案例分析

1、“金稅四期”即將上線，三大變化與一大缺陷并存，第一時間解讀“金四”。

2、在全國新設(shè)立登記的納稅人中實行增值稅專用發(fā)票電子化，電子化發(fā)票的關(guān)注重點。

3、2021年金稅四期形勢下房企典型案例分析與稽查應(yīng)對

4、2021年房地產(chǎn)稅務(wù)稽查涉及方向及重點

5、社保入稅房地產(chǎn)企業(yè)面臨風險所在

第二節(jié)：稅務(wù)檢查與稅企爭議應(yīng)對實務(wù)分析

1、稅收征收管理法維權(quán)條款運用分析

2、檢查、審理期間運用陳述申辯權(quán)要點分析

3、行政復議和訴訟選擇運用要點分析

4、稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)行業(yè)嚴格征管新方向深入貫徹落實建立房地產(chǎn)企業(yè)分戶式服務(wù)和管理檔案

5、稅企良好溝通“經(jīng)典話術(shù)”必備技巧

第三節(jié)：房開企業(yè)設(shè)立階段主要稅種的稽查應(yīng)對

1、房地產(chǎn)公司設(shè)立與主要考慮的稅務(wù)風險

2、項目公司組織形式，投資收益取得方式

3、房地產(chǎn)企業(yè)投資者未繳足其應(yīng)繳資本額的稽查與補救

4、初始投資涉稅風險剖析及籌劃策略

5、抽逃資金或股東借款涉稅風險剖析及籌劃策略

第四節(jié)：房開企業(yè)拿地環(huán)節(jié)主要稅種的稽查應(yīng)對

1、《土地增值稅法（征求意見稿）》全面解讀及對房開企業(yè)將來的影響。

2、土地價款涉及主要稅種的扣除與稽查應(yīng)對

3、土地的獲取方式涉稅風險剖析

4、“限地價、競配建”供給模式涉稅風險點如何化解？

5、母公司拿地子公司運作涉稅風險剖析及應(yīng)對策略   

第五節(jié)：房開企業(yè)融資環(huán)節(jié)增值稅及企業(yè)所得稅的稽查應(yīng)對

1、統(tǒng)借統(tǒng)還和集團統(tǒng)一借款的稅收政策應(yīng)用與常見誤區(qū)和案例借鑒

2、大額貸款與其他應(yīng)收款并存的稅務(wù)稽查應(yīng)對

3、資金池運作模式的稽查應(yīng)對        

4、房地產(chǎn)企業(yè)收付利息增值稅、所得稅常見問題處理

5、利息收入與扣除時間確認與扣除憑證稽查實踐

第六節(jié)：房開企業(yè)施工環(huán)節(jié)增值稅及企業(yè)所得稅的稽查應(yīng)對

1、票據(jù)稽查風險點及處理技巧

2、房地產(chǎn)四大預提費用扣除涉稅要點把控

3、成本方面稅務(wù)稽查常見四大問題        

4、企業(yè)所得稅預繳稅款納稅申報 — 稅會差異如何調(diào)整？實際毛利與預計毛利差額滯后確認的稽查應(yīng)對

5、房企建安甲供工程的博弈 -- 增值稅、企業(yè)所得稅及土地增值稅的不同處理方式與稽查應(yīng)對

6、境外設(shè)計費如何代扣代繳相關(guān)稅費？ — 房企、境外設(shè)計公司、境內(nèi)代理三方協(xié)議模式的稽查應(yīng)對  

第七節(jié)：房開企業(yè)銷售環(huán)節(jié)主要稅種的稽查應(yīng)對

1、金稅三期系統(tǒng)中重點監(jiān)控與第三方數(shù)據(jù)采集的稽查應(yīng)對

2、交房前預收賬款預繳增值稅納稅計算

3、交房后一次性結(jié)轉(zhuǎn)收入增值稅納稅義務(wù)時間管控

4、定金、誠意金、會員費、價外費用、提前竣工獎、延期賠償?shù)葧嫼怂闩c增值稅、土地增值稅、所得稅的處理

5、房企代收代付(代收的契稅、維修基金、辦證費用、水電、燃氣、太陽能等)的增值稅、所得稅、土地增值稅及票據(jù)如何處理？

6、“舊村改造”、“舊城改造”是否視同銷售的稽查應(yīng)對

7、企業(yè)完工前收入會計確認與企業(yè)所得稅收入確認調(diào)整分析

8、開工前與完工后房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對象的確定，成本項目的具體范圍和共同成本的分配方法等的稽查應(yīng)對  

9、工程進度結(jié)算中，以房屋、材料、服務(wù)等抵工程款及三方抵債等增值稅、所得稅、會計處理的風險點及破解之道

10、完工標準確認涉稅風險剖析及籌劃策略

第八節(jié)：房開企業(yè)土增稅預征和清算階段的稽查應(yīng)對

1、“買房贈車位”少繳稅款的稅收規(guī)劃及稽查應(yīng)對

2、房開企業(yè)的預售收入，企業(yè)所得稅、土地增值稅與增值稅的口徑差異及稽查應(yīng)對

3、開發(fā)區(qū)內(nèi)建的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施的扣除及稽查應(yīng)對

4、土地增值稅的征稅對象和范圍，無產(chǎn)權(quán)的地下建筑物和公共配套設(shè)施，是否征收土地增值稅？

5、土地增值稅清算對象分類，包括普通住宅、非普通住宅和非住宅清算分類，銷售舊房如何預征和清算？

6、土地增值稅的預征，哪些類型房產(chǎn)不預征土地增值稅？什么情況下可以實行核定征收？簡易計稅和一般計稅項目土地增值稅預征收入基數(shù)的變化

第九節(jié) ：其他稅種檢查風險防控及稅負測算

1、取得項目土地環(huán)節(jié)中土地使用稅的納稅時間，契稅的計稅依據(jù)和印花稅的管理

2、銷售開發(fā)產(chǎn)品環(huán)節(jié)土地使用稅和印花稅的風險管理

3、企業(yè)自用的房屋、樣板房、配套設(shè)施、地下室的房產(chǎn)稅的風險管理

第十節(jié) ：房地產(chǎn)企業(yè)個稅與社保納稅風險剖析及破解之道      

課程總結(jié)與答疑