產業園區發展模式與戰略

課程背景：

隨著我國經濟結構的調整和產業升級的推進，產業地產逐漸成為經濟發展的重要支撐。然而，在產業地產的發展過程中，面臨著諸多挑戰，如土地資源的緊缺、產業結構的調整以及市場競爭的加劇等。為了應對這些挑戰，編制產業地產戰略規劃變得尤為重要。

本課程將重點探討如何制定科學合理的產業地產戰略規劃，以推動產業園區的可持續發展，促進區域經濟的繁榮。

課程收益：

1、明確公司及產業園區制定發展模式和戰略的重要性

2、洞悉產業地產目前的基礎環境

3、熟悉產業地產的產品業態和開發模式

4、學會分析行業領先企業的成功經驗和內部資源的優勢與不足

5、學會如何制定本企業的發展模式和發展戰略

6、學會制定保障戰略實現產業園區的長期可持續發展的技巧

課程時間：2天，6小時/天

課程對象：政府機構（發改委、園區管委會、相關政府平臺公司）、從事園區開發業務的國央企、園區開發商、從事園區業務的咨詢機構等

課程方式：實戰講授+案例分析+調研問卷+模式解析+課程答疑

課程大綱

導入：園區發展模式與戰略的重要性

第一講：產業環境分析

一、外部環境分析

1. 產業發展背景

1）中國已經成為世界工廠

2）產業立國成為基本國策

3）中國產業向中高端、高附加值轉型升級

2. 政府方面需求變化

1）產業、固投、稅收、就業等需求變化

2）規劃與招商能力、政策及資金等問題

3. 產業方面發展分析

1）傳統產業發展現狀、產業布局、產業集群分布

2）戰略新興產業市場空間、發展機遇、區域分布

二、產業地產發展分析

1. 發展歷程（功能單一的產業園向現代化綜合功能區、產城融合方向轉型）

1）80年代，1.0版，招商蛇口工業園“三來一補

2）90年代，2.0版，蘇州工業園“92南巡、制造為主、科技創新”

3）00年代，3.0版，上海青浦工業區“一園三區”、青浦新城融合發展產城融合示范區、二次開發

4）10年代，4.0版，產城融合、智慧、低碳等方面的探索

2. 發展現狀

3. 價值鏈分析（波特價值鏈）

4. 產品業態

1）產業新城

2）產業小鎮

3）專業產業園區

4）產業綜合體

5. 產業園區典型模式分析

典型案例：ABO模式

1）片區開發模式控地邏輯、投資測算

2）開發銷售模式的市場空間、投資預測

3）產業運營投資模式市場現狀及政策導向

4）輕資產模式市場空間、核心能力建設

第二講：對標企業研究（若干代表性企業）

一、產業新城代表企業

案例：華夏幸福的發展歷程、模式創新、環京布局、核心能力、業務問題

案例：中南高科的聯東班底團隊、綜合服務片區開發商的業務模式、存在問題

二、專業產業園區代表企業

案例：普洛斯的物流地產業務、基金操盤核心能力、商業運作模式

2. 聯東U谷的起步模板歷程、廠房為主的業務選擇、存在問題

三、產業投資代表企業

案例：張江高科“園區投行、房東+股東”的核心能力、發展布局及問題

四、輕資產運營代表企業

案例：大連億達在“信息產業、外包為王”中的民營專業園區發展歷程、核心能力及問題

案例：天安數碼的片區開發商業務模式、金融助力核心能力、深港合資的布局

五、其他轉型入局企業

案例：2012年-萬科、碧桂園、恒大、中糧、金地“五道紅線、破局轉型”-新晉片區開發商

案例：2014年-中建、中交、中鐵、中電建-“施工被迫轉型投資、片區開發、ABO\EPC+F”

第三講：整體戰略規劃

一、戰略規劃的方法及工具

1. 戰略規劃的方法

2. 戰略規劃綜合應用工具

1）安德魯的SWOT分析

2）基于產業分析的波特價值鏈

3）波士頓矩陣

4）商業模式畫布

5）麥肯錫7S模型

二、內部資源能力評估（SWOT分析）

1. 優勢：企業背景、業務基礎、區域地緣優勢、團隊組成、招商運營等

2. 劣勢：市場拓展、產品研發、資源整合、業務鏈條、融資等

三、業務模式的確定

1. 相關模式對比：市場空間、競爭強度、獲利水平

2. 內部資源能力匹配度

3. 業務組合及定位（波士頓矩陣）

4. 資本市場要求

5. 戰略發展藍圖

6. 戰略發展節奏

四、五年戰略目標

1. 測算邏輯

2. 基礎目標

——分解任務目標及測算

3. 挑戰目標

第四講：業務發展策略與保障

一、布局策略

1. 整體布局策略

1）全國布局策略

2）區域布局策略

2. 布局發展節奏

3. 業務拓展模式

二、產業策略

1. 整體產業策略

2. 區域產業策略

3. 核心區域策略

三、產品策略

1. 產品業態類型與發展節奏

2. 產品線與建造標準（產品細分）

四、核心能力構建

1. 內部資源能力回顧

2. 研發能力構建

1）智庫建設

2）核心內容數據庫建設

3）標準化研究體系

3. 拓展能力構建（投資能力）

1）投資標準設定

2）投拓程序分解

4. 高周轉能力構建

1）打造財務為核心的大運營體系

2）明晰項目投資決策流程

3）項目投資決策標準化

5. 招商能力構建

1）招商體系建設

2）大數據招商

3）招商節點的把控

6. 運營能力構建

1）八大服務平臺為基礎的產業服務

2）加強投孵一體化的核心能力

3）多部門聯動的投資流程體系

五、協同機制

1. 內部協同機制

1）與集團合作，土地儲備項目儲備

2）與集團金融版塊合作，拓寬融資及產業運營投資的途徑

3）與集團其他單位合作，資源共享

2. 外部協同機制

1）建立與大企業、行業聯盟、協會的合作橋梁，尋求產業拓地的合作機會

2）與各級政府充分合作，尋求土地、產業的合作機會

六、關鍵實施舉措

1. 股權架構設置（投資者關系）

1）股權架構、融資和資金使用等方面構建防火墻機制

2）存量項目與新增項目分類運作

2. 組織發展規劃

1）根據產業體系與業務體系設計組織架構

2）組織架構多層級發展

3. 人才發展規劃

1）打造人才核心競爭力計劃

4. 資金需求

5. 信息化——建設信息化大數據平臺

6. 體制創新

1）股權激勵制度設計

2）員工共享計劃

3）超額激勵措施

7. 資本市場

1）上市財務對比

2）孵化上市計劃