個人住房抵押貸款業務風險防范

[課程背景] 

個人住房抵押貸款業務是商業銀行的標準化信貸業務，標準化業務的特征在于借款人的標準化，即借款人的各項數據符合標準客戶的畫像特征，其二在于擔保物即抵押房產的標準化。實踐操作中，個人住房抵押貸款業務風險案例的發生與信貸操作中偏好于非標業務有關。本課程旨在從標準化業務標準化操作的角度闡釋個人住房抵押貸款業務風險。

[課程目標]

ü闡釋信貸邏輯，避免低級失誤的發生；

ü闡釋個人住房抵押貸款業務的標準化操作，降低風險概率；

ü闡釋非財務偏差檢驗方法和財務交叉檢驗方法，識別貸前風險點。

[課程形式]結構型知識講授+典型案例研習+案例實操

[課程對象]商業銀行客戶經理。

[課程目錄]

第一部分 信貸邏輯

一、信貸風險形成路徑

1.信用風險

2.監管風險

二、還款意愿與還款能力

練習：怎樣判斷客戶的還款意愿？

三、信貸風險控制核心

1.用途邏輯合理性

2.首付問題

3.客戶風險控制問題

案例討論：有抵押物的商務酒店裝修貸款怎樣形成不良的

第二部分  貸前客戶準入與非財務信息風險識別

一、非財務信息的偏差分析

本地貸款申請人畫像練習：你認為貸款客戶哪些特征是好的？

1.實控人與經營

2.實控人家庭與經營

3.經營場所匹配度

4.征信記錄與信用

練習：從客戶征信中找風險點

5.資本積累的過程

案例剖析：收入高的客戶不一定是好客戶

二、主體的審查方法

1.合法性

2.償債能力

3.貸款用途合理性

三、渠道獲客風險

1.渠道簽字留存

2.資料的標準化

3.異常預警

4.客戶簽字視頻

5.邏輯檢驗

四、抵押貸款幾類高風險客戶

1.年齡大且無需求邏輯

2.負債筆數多金額大

3.無經營消費信貸額度大

4.產權人與實際居住人不一致

5.涉及案件

第三部分  抵押物的合法性與有效

一、抵押的“實”與“虛”

1.對還款意愿的制約

2.代償或處置的有效性

3.抵押“不實”的表現與特征

二、不動產抵押

1.標準不動產的內涵及要素

練習：我們身邊的標準抵押物有哪些

2.不動產評估的風險控制

3.不能辦理抵押的房產

案例剖析：價值遠超貸款額的抵押物就一定安全嗎

三、《民法典》實施對抵押貸款的影響

1.夫妻共同債務

2.居住權對抵押貸款的影響

3.抵押期間轉讓抵押財產的規定

4.抵押不破租賃的規則修改

四、抵押物的執行問題

1.首先查封

2.證據梳理

3.法院程序推進

4.慎用撤訴權

第四部分  抵押貸款中應注意的客戶財務問題

一、財務數據交叉檢驗的規則

1.“數據收集”與“眼見為實”

2.“量入為出”與“相互制衡”

二、收入檢驗

1.客戶口述檢驗法

練習：“客戶”是否是真實的

2.賬本檢驗等方法

練習：怎樣判斷賬本的真假

三、財富積累檢驗

1.財富積累大于權益的客戶風險

案例剖析：客戶不良嗜好如何判斷

2.財富積累小于權益的客戶風險