產園園區運營全流程

產園園區運營全流程

課程背景：

產業園區作為產業的載體，在促進產業發展方面有著舉足輕重的作用，產業園區的開發更成了繞不開的關鍵話題。園區開發建設完成后，企業陸續入駐，進入運營階段，開發主體需成立專門的運營部門，對整個項目進行運營管理。有的公司運營板塊不斷做大后，就從公司本部分離出來，旗下的運營服務板塊甚至可以“走出去”，對外服務，進行“咨詢規劃+平臺建設+運營輸出+招商輸出+整體托管”的對外輕資產輸出。運營到底是什么？

1、什么是產業運營，產業運營有現狀如何？

2、產業運營和產業的邏輯關系是什么，產業需要什么樣的運營？

3、產業運營的開發工作起點是什么、目標是什么、過程控制的關鍵點是什么？

4、產業運營在產業園區全壽命周期中應該起到什么作用？

5、產業運營“雷聲大雨點下”，到底難在哪？

6、怎么向產業運營能出效益嗎？怎么向產業運營要效益？

7、產業運營的發展趨勢是什么？

在產業運營過程中出現的很多表象問題，看似無解，實際上都跟這些深層次的邏輯有關系。很多從業人員，包括有些管理人員對這些問題思考不透徹、考慮不全面，很容易出現實施策略上的偏差，尤其是在產業運營平臺的搭建方面怎么便捷、高效、多維度地服務企業客戶，以專業服務滿足企業不同階段發展需求，以專業化的產業服務，推動園區企業的快速發展，推動園區產業的轉型升級。

本課程以運營的邏輯、經營的思維和可落地的視角，從“產業”到“園區”再到“運營”，從園區運營的初心、園區運營的策劃、園區運營的工作的前置，再到園區運營平臺的搭建、管理，內外部運營資源的整合與促進，從線性流程到多維聯動，從入園企業、開發主體、政府等視角進行審視，到相應實操落地，進行闡述，幫助學員、幫助企業進行完整的園區運營思考，必要時帶方案、帶資源，指導、支持學員項目推進。

課程收益：

●理解產業園區的基本概念、類型及其在現代經濟中的作用。

●掌握產業園區運營管理的核心要素和基本原則。

●從大運營的角度理解產業集聚、產業生態總體思路下的產業規劃、招商、運營。熟悉產業園區運營管理的全流程，包括規劃、建設、招商、運營及優化等各個環節。

●能夠運用所學知識分析產業園區運營管理的實際問題，并提出有效的解決方案。

●學習并掌握產業園區運營相關的難點及思考、解決辦法，了解行業存在的亂象并知其所以然，并在實操過程中做好預判和避坑。

●掌握運營邏輯統籌下的產業地產整體開發邏輯，能夠以點帶面、以面促點的理解整體工作和各專業板塊工作關系。

●擴展并熟悉產業園區運營涉及的國民經濟計劃、產業政策、土地政策、財務稅收、工程建設等方面專業知識。

課程時間：2天，6小時/天

課程對象：項目經理、招商人員、運營人員、產服人員、企業中高層管理者

課程方式：問卷調查+分組教學+案例分析+互動問答+針對性研討

課程大綱

第一講：從產業看園區

一、產業的內涵和外延

導入：產業的定義與戰略新興產業

1. 產業的分類和發展

1）產業的分類：三次產業分類、國際標準行業分類、中國產業分類

——我國已經是“制造業大國”

2）產業數字化：戰略意義、發展趨向、面臨的問題、實施路徑、對策建議

3）工業互聯網：美國通用電氣的Predix平臺

2. 產業共生

共生模型：“豐田主義”和“溫特爾主義”

案例：卡倫堡工業園的共生生態

融通發展：適合中國實際的產業組織形態

案例：深圳的融通發展之路

4.產業集聚

1）集群的形式及優劣勢：原子式、橫向式、混合式、多核式、單核式

2）集群的演化：從產業集群到創新集群

二、產業對園區的需求

1. 該有的初心：產業園區服從于、服務于產業發展

2. 產業對產業園區的需求：地域需求、配套需求、技術需求、生態需求、政策需求、“人”的需求、經濟+環保要求、發展的扶持重點、企業和載體的適配

3. 園區招商引資的優勢

案例：西安高新區與比亞迪

三、產業園區的現狀和發展

案例：扎堆的工業園區，惠州星河IMC

1. 產業園區開發主體的發展趨勢

——國資主體在轉型、民營主體強經營、行業龍頭在發力、科技主體開新局等

2. 產業園區該有的樣子

1）融合化品質化

2）招商精準化組合化

3）全要素服務體系化

4）盈利輕量化品質化

3. 產業園區的思維

1）生態的思維：大的頂天立地，小的鋪天蓋地，眉毛是眉毛、胡子是胡子

2）需要運營的思維：盤好資源、用好策略、建好引擎、抓好團隊、做好落地

3）需要經營的思維：目標導向、算好經濟，社會兩本賬、做好拆解、先“閉”后“粗”

案例研討：華夏幸福的成與敗：嘉善產業新城

第二講：從園區看運營

一、產業園區運營

討論：產業園區運營是什么？難在哪？

1.產業園區運營=產業運營+地產運營

2.園區運營的三個層次

1）計劃運營

2）物業管理

3）產業運營

3.運營的角色：在園區管理中的統領地位

4.產業運營的市場調研

案例：某高新園區市場調研，某生物醫藥產業園市調剖析

5.經營性定位

——商業模式定位、產業定位、企業定位、產品定位

6.運營前置

7.招商先行

9.建招互促

1）以招定產：規劃-進度、規模-節奏

2）以產促招：參與、動線、移步換景

——二次開發滾動發展長久的生意才可靠

案例研討：干了一期干二期的西部云谷

二、產業地產全方位規劃

1.以產業為導向的空間規劃

案例研討：某臨空產業港工程規劃

2.以運營為導向的產業規劃看重運營儲備率

3.以經營為導向的經濟指標規劃

案例研討：某頭部產業地產開發商的經營邏輯

第三講：運營怎么干

一、產業運營不是空中樓閣-拿地

1.城市梯隊：梯隊劃分及特點

2.政府關注，打動政府：產業、品牌、規劃，畝均論英雄

二、產業園區的計劃運營

案例研討：鄂州城市綜合體安全事故“盡職免責”

三、物業管理

1.園區設施與配套服務

1）關于便利：生產性服務配套、生活性服務配套

2）關于數據：基礎水電交通數據，深入的產銷研數據，管理的人、財、物基本數據

2.園區企業服務與關系管理：構建園區和諧的氛圍

1）政府關系服務

2）財稅服務

3）共享共建服務

4）主題社交服務

3.園區安全與環保管理：守住園區管理的底線

四、產業運營的企業資源-招商

招商的特點和原則：周期長、跨度大、專業性強，突出重點、突出特色、產業集聚

第一步：組建招商團隊：踏實肯干+專業培訓

第二步：分析目標客群需求：做好“三點式”文章

第三步：厘清階段性招商重點：按階段走好“六步”招商

第四步：用好16種招商方式：招商要撒網，總有款式適合您

第五步：總和招商管理辦法：沒有規矩、不成方圓，管理總控、日常管理、激勵機制

——組合拳大招商：“大商”和“小商”相結合、“本土”和“外向”相結合、“精準”和“觸達”相結合、“線上”和“線下”相結合、“園招”和“地招”相結合。

第六步：“打好”招商談判：談判準備、談判過程。

第七步：做好企業評估：資產規模、市場競爭、現金流的促銷、利潤的價格上漲

案例研討：某臨空產業港招商定價與優惠：

案例研討：浙大網新科技園的立體式推廣

五、層層鋪墊后的產業運營

1.運營才是產業地產的未來：邏輯的必然利潤空間，運營有難點

2.分析需求，提供服務：園區視角、城市視角、區域視角、平臺視角案例及建議）

3.打造融資體系：產業基金體系、產業投資體系

4.做好資源鏈接：產業組織、企業家、職場社交

5.雙引擎驅動真正的產業運營：訂單運營是核心，研發運營是硬實力

6.產業升級：路徑與策略

7.科技創新平臺建設：一主多輔，專業突出

8.科技創新與成果轉化：內部創新、成果交易與轉化

案例研討：清華科技園圍繞企業做運營

第四講：綜合管理平臺運營

1. 平臺的邏輯：運營體系的線上集成化

2. 平臺的架構：硬件基礎、軟件搭配、內外部資源整合

3. 平臺的推廣和應用

推廣：激勵式推廣、“引誘”式推廣

應用：讓運營更便利、更深入、更有價值

總結：

1. 回顧產業園區運營的核心內容與關鍵要點

2. 總結學習成果與經驗分享

3. 競爭力提升策略

案例研討：天津智慧山項目